آثار ممنوعیت وام خرید مسکن

 

معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور در جریان تحلیل عملکرد دولت در اجرای برنامه چهارم، گریزی به سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن طی سال‌های ۸۴ تا ۸۹ زده و از آنجا که «قطع پرداخت وام خرید مسکن» نکته پررنگ این سیاست‌ها بوده، آثار آن را به‌دور از نگاه تعصبی برخی دستگاه‌های دولتی، بررسی کرده است؛ در گزارشی که توسط این معاونت منتشر شده، به صورت مستقیم و بی‌پرده درباره وام خرید مسکن صحبت نشده؛ اما با مرور سابقه افت‌وخیز قیمت‌مسکن و اشاره به زمان تصویب قطع پرداخت وام خرید در دولت، تاکید شده است:. در طول سال‌های پس از ۸۶ و۸۷ –یعنی زمان ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن- به دلیل فقدان قدرت خرید لازم و افت ارزش نسبت تسهیلات بانکی به بهای مسکن، تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا کرد. معاونت نظارت راهبردی رییس‌جمهور در عین حال، تاثیر مثبت این ممنوعیت را کاهش حاشیه سود سفته‌بازی و انگیزه این گونه اقدامات عنوان کرده است.آیا این توصیف درباره وام خرید مسکن آن هم توسط نهاد نظارتی در خود دولت، می‌تواند به تجدیدنظر تیم اقتصادی دولت منجر شود؟مسوولان بازار مسکن در پاسخ به این پرسش، شرط زمانی گذاشته‌اند و در عین حال با دفاع از محرومیت سه‌ساله متقاضیان مسکن از تسهیلات خرید می‌گویند: در این سال‌ها منابع بانکی برای کم‌درآمدها هزینه شد و نتایج مثبتی به همراه داشت.

نهاد نظارتی در دولت خواستار شد: بانک‌ها به بازار مسکن سهل بگیرند

آثار ممنوعیت وام خرید مسکن

سرکوب توام «سوداگری» و «تقاضای موثر»

دفاع مسوولان از مقاومت در نپرداختن وام

گروه مسکن- فرید قدیری: اثر ممنوعیت سه‌ساله پرداخت وام خرید مسکن را این‌بار نه منتقدان این تصمیم دولتی که نهاد ارشد نظارتی در خود دولت، مورد تجزیه و تحلیل قرار داده و به دور از موضع‌گیری‌های تعصبی سیاست‌گذاران بازار مسکن –موافقان حذف وام- تاثیر واقعی آن را تشریح کرده است.

معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور در مطالعه‌ای که برای سنجش عملکرد دولت در اجرای برنامه چهارم توسعه انجام داده، گریزی هم به بازدهی سیاست‌های به اجرادرآمده در بخش مسکن در سال‌های ۸۴ تا ۸۹ زده و از آنجا که همه ابعاد بازار مسکن را در آزمون وام‌خرید دخالت داده، به نتیجه‌ای متفاوت از تیم اقتصادی دولت درباره تاثیر توقف ارائه وام، رسیده است.

نتایج بررسی‌های معاونت نظارتی رییس‌جمهور نشان می‌دهد: قطع دسترسی بدون محدودیت به وام خرید مسکن در سال‌های اخیر اگرچه به سرکوب انگیزه «سوداگری» در بازار مسکن منجر شده، اما در کنار آن باعث کاهش «تقاضای موثر» در بازار نیز شده است.

در سیستم دولت از سال۸۷ به بعد که تصویب شد بانک‌ها وام خرید مسکن پرداخت نکنند، این اولین موضع‌گیری درون سیستمی با نگاه نه چندان مثبت به این تصمیم به حساب می‌آید.

تیم اقتصادی دولت‌ در این سال‌ها با تاکید بر اثر تک‌بعدی تسهیلات خرید مسکن معتقد بوده، پرداخت این تسهیلات، جز کمک به توسعه بساط سفته‌بازی در بازار مسکن و در نتیجه تحریک قیمت‌ها، تاثیر مثبتی بر بازار به همراه نداشته است.

«وام خرید مسکن» در سال۸۶ و همزمان با رشد افسارگسیخته قیمت آپارتمان، مقصر حوادث شناخته شد و در نتیجه از بازار حذف شد و چون در سال‌های اخیر قیمت‌ها به سطح نافرم شبیه آن دوران نرسیده، برای دولت مسجل شده، دور نگه داشتن بازار مسکن از وام خرید به نفع بازار است.

اما اکنون در بررسی‌هایی که معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور در خصوص تسهیلات خرید مسکن انجام داده مشخص شده است: محرومیت از وام خرید مسکن تاثیر دوگانه -یکی خوب و دیگری نامطلوب- بر بازار تقاضا دارد. به این شکل که تسهیلات بانکی از یک‌سو نیاز غیرقابل جایگزین برای تقاضای موثر در بازار مسکن محسوب می‌شود و از سوی دیگر برای قسمتی از بازار که سوداگر در آنجا فعالیت می‌کند خاصیت سمی دارد و اگر مصرف شود به تحریک قیمت منتهی خواهد شد.

در گزارشی که توسط این معاونت منتشر شده، به صورت مستقیم و بی‌پرده درباره وام خرید مسکن صحبت نشده است، اما با مرور سابقه افت‌وخیز قیمت‌مسکن و اشاره به زمان تصویب قطع پرداخت وام خرید در دولت، تاکید شده است: در طول‌های سال‌های پس از ۸۶ و۸۷ –یعنی زمان ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن- به دلیل فقدان قدرت خرید لازم و افت ارزش نسبت تسهیلات بانکی به بهای مسکن، تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا کرد.

معاونت نظارت راهبردی رییس‌جمهور در عین حال، تاثیر مثبت این ممنوعیت مالی در بازار ملک را کاهش حاشیه سود سفته‌بازی و در نتیجه کاهش انگیزه این گونه اقدامات عنوان کرده و در گزارش خود نوشته است: «از سال ۸۸ به دنبال سیاست موثر دولت مبنی بر محدودکردن طرف تقاضا (بسته سیاستی نظارتی بانک‌مرکزی) و هدایت تسهیلات به سمت ساخت مسکن، سیر صعودی و فزاینده قیمت مسکن کنترل شد.»

به این ترتیب با آنچه این معاونت دفتر رییس‌جمهور اعلام کرده، مشخص می‌شود نتیجه‌ محرومیت اجباری بازار مسکن از وام خرید طی سه‌سال گذشته، نوعی تاثیر دو گانه بوده که بر متقاضیان موثر – مصرفی و خانوارهای عادی که نیت واقعی برای خرید مسکن دارند- به شکل نامطلوب و بر سرکوب سوداگران بازار – متقاضیان سرمایه‌ای- به شکل واقعی بروز کرده است.

آنچه از این گزارش استنباط می‌شود این است: با قطع پرداخت وام خرید مسکن، اگر چه سوداگری از بازار ریشه‌کن شد و این ریشه‌کنی به صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر کنترل قیمت مسکن اثر گذاشت و به نفع متقاضیان مصرفی تمام شد، اما از طرف دیگر فاصله بین متقاضیان مصرفی و مسکن، به خاطر عدم‌دسترسی به این تسهیلات بیشتر شد.

بازتاب توصیه معاونت رییس‌جمهور

معاونت نظارتی رییس‌جمهور در بخش مربوط به مسکن در گزارش عملکرد برنامه‌‌چهارم توسعه بعد از تشریح پررنگ آثار حذف وام خرید مسکن از بازار که نسبت به سایر تحولات همچون مسکن‌مهر، بیشتر مورد توجه این معاونت قرار گرفته، توصیه کرده است: «بانک‌ها با افزایش و ارائه تسهیلات، تامین مسکن را برای مردم سهل کنند.»

این گزارش که آخر هفته گذشته منتشر شد، آیا می‌تواند مقدمه تجدیدنظر در دولت برای نحوه پرداخت وام خرید مسکن باشد؟

دکتر حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر اقتصادی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: باید با انتشار چنین گزارشی در خود دولت امیدوار بود که بازار رهنی برای بخش مسکن توسعه پیدا کند.

عبده‌تبریزی با تاکید براینکه باید مکانیزمی در بانک‌ها برای پرداخت یک بار وام خرید مسکن به کسانی که تاکنون سابقه ملکی نداشته‌اند، تعریف شود، تصریح کرد: متقاضیان مصرفی قطعا بدون حمایت بانکی توان خرید مسکن را ندارند.

وام خرید مسکن بعد از تعادل بازار

مقداد همتی مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در امور مسکن در پاسخ به «دنیای‌اقتصاد» مبنی براینکه «آیا گزارش اخیر معاونت نظارت راهبردی رییس‌جمهور به معنی شکست طرح ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن است؟» گفت: تجربه‌ سال‌هایی که بانک‌ها بدون هیچ محدودیتی وام خرید مسکن اعطا می‌کردند، نشان داد اولا قدرت وام توان پوشش ۱۵ درصد قدرت خرید متقاضیان را داشت و دوم اینکه این تسهیلات نه تنها به تامین مالی افراد کمک نکرد که بار روانی منفی داشت و قیمت‌ها را افزایش داد.

همتی همچنین تصریح کرد: با شناختی که از سیستم بانکی وجود دارد، حتی با فرض اینکه دولت جلوی پرداخت وام خرید مسکن را آزاد کند، باز هم افزایش سقف وام از سوی بانک‌ها اتفاق نمی‌افتد؛ چون بانک‌ها معمولا به بخش‌هایی تسهیلات می‌دهند که با اندازه کم، نرخ سود بالا و دوره بازگشت کوتاه، به دردشان بخورد. در بازار خرید مسکن هیچ‌یک از این شروط قابلیت اجرا ندارد.

وی در پاسخ به اینکه «چطور بانک‌های خصوصی تا پیش از اعمال ممنوعیت وام‌های بالای ۵۰ میلیون پرداخت می‌کردند،» گفت: این وام‌ها برای اقشار خاص است؛ به طوری که اقساط بازپرداخت آنها میلیونی و از توان عموم متقاضیان مسکن خارج است.

مشاور وزیر راه‌وشهرسازی با تاکید براینکه در این دولت قطعا احیای وام اتفاق نخواهد افتاد، گفت: بعد از آنکه عرضه و تقاضا در بازار مسکن به تعادل رسید و میزان عرضه از تقاضا بالا زد، می‌توان به اندازه مازاد عرضه، برنامه پرداخت وام خرید مسکن را به اجرا درآورد.

همتی در عین حال گفت: در حال حاضر بخشی از کسانی که در بانک‌مسکن برای اخذ وام ۲۰ میلیونی اقدام می‌کنند افرادی هستند که قصد خرید ملک ندارند، بلکه به دنبال کسب سود از محل فروش امتیاز وام هستند.

قشر هدف دنبال وام خرید نیست

علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد: با ممنوعیت پرداخت و افزایش سقف وام خرید مسکن طی سال‌های اخیر، درست است که اثربخشی وام در بازار کم شده و حمایت بانک‌ها از متقاضیان مسکن افت کرده، اما جامعه تقاضای مورد بحث، میان‌درآمدها و پردرآمدها هستند و گروه‌های کم‌درآمد آسیبی از این ممنوعیت ندیده‌اند که برعکس، منابع بانک‌ها از طریق ورود به ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر برای گروه‌های کم‌درآمد هزینه شده است.

چگینی افزود: منابع بانک‌ها در بخش مسکن طی سال‌های اخیر به سمت کم‌درآمدها سوق پیدا کرده و با کاهش نرخ تراکم‌ خانوار در واحد مسکونی، مشخص شده این هدایت منابع درست بوده و باعث بهبود بازار شده است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن همچنین گفت: سیاست اولیه دولت در اعمال ممنوعیت وام خرید کم‌کردن فشار تقاضا بود و الان مشاهده می‌شود در شرایطی که در اغلب بازارهای اقتصادی، قیمت‌ها با شیب زیادی افزایش پیدا کرده، اما در بازار مسکن شیب کمتر بوده است و این نشانه کسب نتایج مثبت از این ممنوعیت می‌تواند باشد.