ابلاغ مصوبه ۱۰ ماده‌ای برای اجاره‌بها

مصوبه دولت در خصوص «کنترل تعزیراتی بازار اجاره مسکن» یک‌ماه پس از تصویب در کارگروه مربوطه، سرانجام به بنگاه‌های املاک سطح شهر تهران ابلاغ شد؛ این مصوبه ۱۰ماده‌ای که عملا برای تعیین اجاره‌بها در قراردادهای اجاره آپارتمان، سقف مجاز «۱۵درصد افزایش نسبت به اجاره‌بهای تابستان۹۰» را درنظر گرفته است، تفاوت عمده‌ای با کنترل تعزیراتی سال گذشته دارد به این شکل که امسال دفترخانه‌ها نیز باید این نرخ را در اجاره‌نامه‌ها رعایت کنند.

با ابلاغ این مصوبه به مشاوران‌‌املاک آن هم در شروع ماه رمضان، پیش‌بینی می‌شود، فشار اجاره‌بها در بازار اجاره‌نشین‌ها نسبت به تیرماه کاهش قابل‌توجهی پیدا کند.

مصوبه ۱۰ ماده‌ای برای بازار اجاره

دفترخانه‌ها هم موظف به رعایت سقف مجاز اجاره‌بها شدند

مدت اعتبار بهانه‌هایی که دلالان بازار مسکن در طول تیرماه برای طفره‌رفتن از تنظیم معاملات‌اجاره با نرخ مصوب دولت می‌گرفتند، تمام شد.

روز شنبه مصوبه ۱۰ماده‌ای دولت درخصوص نحوه کنترل اجاره‌بهای مسکن در تابستان۹۱، بعد از یک ماه تاخیر، سرانجام به مشاوران‌املاک سطح شهر تهران ابلاغ شد.

این مصوبه درست اوایل اولین‌هفته تابستان در کمیته‌ای مرکب از نمایندگان سه وزیر و معاون قوه‌قضائیه تنظیم و تصویب شده بود اما تصویر و متن آن تا اواخر هفته پیش به اطلاع مشاوران‌املاک نرسیده بود طوری که دنیای‌اقتصاد در گزارش دوشنبه اخیر ضمن انعکاس گلایه مستاجران بابت ابهام در نحوه کنترل بازار از مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی خواست علت عدم ابلاغ مصوبه را پیگیری کنند.

حالا ابلاغ اخیر این مصوبه اگر چه همزمان شده با دوره ۳۰ روزه افت رمضانی معاملات مسکن اما پیش‌بینی می‌شود به اعتبار همین دو رویداد –ماه روزه و ابلاغ مصوبه- هیجان بازار اجاره در روزهای آینده تعدیل شده و اجاره‌نشین‌ها بتوانند آپارتمان‌های موردنظرشان را با نرخ‌های واقعی‌تر انتخاب کنند.

مصوبه‌ای که از این هفته به مشاوران‌املاک ابلاغ شده همان خط‌قرمز اجاره‌بها است که طبق آن اگر در این روزها اجاره‌نامه‌ای با نرخ بیش‌از ۱۵ درصد نسبت به تابستان سال گذشته در بنگاه‌های مسکن تنظیم شود، تخلف محسوب شده و موجر و مشاور‌املاک هر دو متخلف شناخته می‌شوند.

در متن این مصوبه علاوه بر ممنوعیت افزایش بیش‌از ۱۵ درصدی اجاره‌بها در بنگاه‌ها، سخت‌گیری‌های تازه‌ای برای دیگر نهادها نیز تعریف شده است. از جمله اینکه علاوه بر بنگاه‌های مسکن، دفاتر اسناد رسمی نیز موظفند سقف افزایش اجاره‌بها را برای اجاره‌نامه‌های تابستان۹۱ رعایت کنند. این در حالی است که سال گذشته فقط مشاوران‌املاک موظف به رعایت نرخ تعزیرات اجاره‌بها بودند و این باعث شد بخشی از معاملات اجاره مسکونی برای فرار از نرخ مصوب روانه دفترخانه‌ها شود.

گزارش از متن مصوبه دولت همچنین حاکی از این است: همه مشاوران‌املاک باید تک‌تک قراردادهای اجاره واحدمسکونی را در سامانه رهگیری ثبت رایانه‌ای کنند تا از این طریق ردیابی تخلفات ناشی از تعیین اجاره‌بها بیش از نرخ مصوب دولت، در هر زمان و به راحتی امکان‌پذیر باشد.

سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان به عنوان مرجع دریافت و رسیدگی به شکایات مردمی در خصوص اجاره‌نامه‌های منعقده در واحدهای صنفی مشاوران‌املاک و دفاتر اسناد رسمی تعیین شده است و مستاجرانی که به مبالغ قید‌شده در قراردادهایشان معترض باشند می‌توانند از طریق این سازمان اعتراض خود را پیگیری کنند.

ظرافت در تنظیم مصوبه

مفاد مصوبه کنترل و نظارت اجاره‌بها به گونه‌ای تنظیم و نوشته شده که در هیچ کجای آن مشاوران‌املاک به صراحت مسوول رعایت سقف مجاز اجاره‌بها شناخته نشده‌اند.

فقط در ماده۲ این مصوبه از تکلیف موجر برای رعایت نرخ ۱۵درصد گفته شده و در سایر مفاد اشاره مستقیم به مسوولیتی که مشاوران‌املاک دارند، نشده است.
به این ترتیب اگر چه متن این مصوبه باید در بالای میز همه بنگاه‌‌ها نصب شود تا قابل رویت برای موجر و مستاجر باشد اما ظاهرا مشاوران‌املاک که اجاره‌بها با قلم آنها در قرارداد نوشته می‌شود آنچنان وظیفه رعایت مفاد مصوبه را ندارند.

البته در مقابل این استدلال که از متن مصوبه برمی‌آید، مسوولان بازار مسکن تاکید می‌کنند ماده ۴ و ماده ۸ این مصوبه حجت را بر تعهد املاکی‌ها به رعایت نرخ مصوب اجاره‌بها تمام کرده است.

متن کامل مصوبه به شرح زیر است:

نظر به اینکه همزمان با شروع فصل تابستان و آغاز نقل و انتقالات در بخش مسکن، برخی از موجرین بدون در نظر گرفتن قوانین و مقررات و عرف وجود در جامعه، اقدام به افزایش نامتعارف اجاره‌بها می‌کنند که این امر تبعات بسیار نامطلوبی در جامعه برجای می‌گذارد، براین اساس وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و دادگستری جلساتی را برگزار و دستگاه‌های مسوول را مکلف به تشکیل کارگروه کرده (موضوع نامه شماره ۲۰۵۴/۱/و/۹۱ مورخ ۲۲/۰۳/۹۱) تا ضمن بررسی دقیق موضوع افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۱ راه‌های مقابله با افراد سودجو و فرصت‌طلب را از طریق مجاری قانونی مسدود کرده و اقدامات مقتضی را به عمل آورند. اهم مصوبات این کارگروه به شرح ذیل است.

ماده ۱- میزان افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۱ نسبت به سال گذشته، با ملاحظه نرخ رشد هزینه مسکن به میزان ۱۳ الی ۱۵ درصد در کلان‌شهرهای تهران و کرج تعیین می‌شود.

ماده۲- موجر مکلف است جهت عقد قرارداد اجاره در سال‌جاری اجاره‌نامه سال قبلی را به مشاوران املاک ارائه کند. در خصوص املاکی که در سال جاری وارد بازار اجاره می‌شوند از طریق مشاوران املاک دارای پروانه رسمی با معادل‌سازی املاک مشابه قیمت کارشناسی، اعلام می‌شود.

ماده ۳- اتحادیه مشاوران املاک نسبت به اطلاع‌رسانی در زمینه این تفاهم‌نامه حسب مورد از طریق مصاحبه با رسانه‌های عمومی و خبری و نیز ابلاغ مراتب به واحدهای صنفی در سطح شهرهای تهران و کرج اقدام مقتضی معمول دارند.

ماده۴- سامانه تلفن ۱۲۴ سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان به عنوان مرجع دریافت و رسیدگی به شکایات مردمی در خصوص اجاره‌نامه‌های منعقده در واحدهای صنفی مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی تعیین می‌شود.

ماده ۵- سازمان ثبت اسناد و املاک تهران در مواردی که سند رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی تهران و خارج از مقررات و قوانین جاری تنظیم شده باشد با وصول گزارش یا اعلام مراجع ذی‌ربط در تفاهم‌نامه به موضوع رسیدگی و اقدام قانونی معمول خواهد کرد.

ماده ۶- سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان نسبت به تعیین بازرس در مناطق ۲۲ گانه تهران و نیز کلان‌شهر کرج اقدام کند.

ماده ۷- سازمان تعزیرات حکومتی نسبت به تعیین شعب ویژه رسیدگی به تخلفات مربوطه در تهران و کرج اقدام کرده و پس از وصول گزارش با قید فوریت رسیدگی و احکام صادره اجرا گردد.

ماده ۸- به منظور دسترسی به قراردادهای اجاره مسکونی منعقده، کلیه واحدهای مشاوران املاک ملزم به تخصیص و درج کدرهگیری روی قراردادهای مربوطه می‌باشند.

ماده ۹- اشخاص حقیقی و حقوقی که در فضای مجازی و سایت‌های اینترنتی اقدام به ارائه خدمات رهن و اجاره مسکن می‌کنند ملزم به رعایت مقررات تعیین شده هستند.

ماده ۱۰- این تفاهم نامه در ۱۰ ماده و در ۵ نسخه به تاریخ ۵/۴/۹۱ تهیه که هر کدام ارزش واحدی داشته و مفاد آن برای طرفین لازم‌الرعایه می‌باشد.

مصوبه به امضای این افراد رسیده است: سید جواد تقوی معاون وزیر و رییس سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان، ابوالفضل صومعه‌لو معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی، علی مژدهی معاون وزیر دادگستری رییس سازمان تعزیرات حکومتی، سید صادق سعادتیان مدیرکل ثبت و اسناد املاک کشور، مصطفی قلی‌خسروی ریاست اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران و کشوری.