اوج آپارتمان‌سازی در تهران

 

هر چند آپارتمان‌هایی که ساخت آنها پارسال شروع شده، در بهترین حالت اواخر سال جاری آماده عرضه به بازار مصرف خواهند شد، اما با پیشنهادی که رییس انجمن انبوه سازان مطرح کرده، این واحدها قابلیت اثرگذاری روی نقل و انتقالات تابستانی روزهای آینده را هم دارند.

با اعلام کارنامه ساخت‌و‌سازهای مسکونی سال۹۰ در تهران، مشخص شده سال گذشته آپارتمان‌سازی در پایتخت با رشد ۵۳ درصدی، رکورد بی‌سابقه‌ای زده، طوری که در این مدت برای ۲۲۹ هزار واحد مسکونی جدید پروانه صادر شده است؛ پیش از این، بیشترین حجم صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، در سال۸۶ –سال رشد بی‌سابقه قیمت مسکن- برای ۱۸۳ هزار واحد مسکونی اتفاق افتاده بود، اما در رکورد جدید از یکسو تعداد واحدهای در حال ساخت افزایش شدید پیدا کرده و از سوی دیگر رونق ساختمانی، در غیاب جهش قیمت مسکن برقرار شده است.

هر چند آپارتمان‌هایی که ساخت آنها پارسال شروع شده، در بهترین حالت اواخر سال جاری آماده عرضه به بازار مصرف خواهند شد، اما با پیشنهادی که رییس انجمن انبوه سازان مطرح کرده، این واحدها قابلیت اثرگذاری روی نقل و انتقالات تابستانی روزهای آینده را هم دارند.

در قالب این پیشنهاد از آنجا که ساخت نیمی از این ۲۲۹ هزار واحد مسکونی در طول نیمه اول سال گذشته آغاز شده، در حال حاضر ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران آماده پیش‌فروش است که اگر سازنده‌های آنها راضی شوند واحدها را به بازار پیش خرید عرضه کنند، بخش بزرگی از تقاضا جواب خواهد گرفت. برآوردها از نیاز واقعی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد رکورد ساخت‌وساز سال۹۰ باید امسال و سال آینده نیز تکرار شود.

اوج آپارتمان‌سازی در تهران
۲۲۹ هزار واحدمسکونی پارسال در تهران ساخته شد
ساخت‌وسازهای جدید در قیمت‌مسکن موثر خواهد بود؟

سال گذشته ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران رکورد ۱۰سال اخیر در این بازار را با فاصله زیادی نسبت به آخرین اوج‌گیری فعالیت‌های ساختمانی، زد و رقم ۲۲۹ هزار واحد را برای آپارتمان‌های جدید ساخته‌شده در سال۹۰ به ثبت رساند.

از سال۸۰ به این طرف، بیشترین حجم ساخت‌وساز سالانه، نصیب سال۸۶ –سالی که قیمت مسکن نزدیک ۹۰درصد رشد کرد- با رکورد ۱۸۳ هزار واحد شده بود اما پارسال در حالی که بعد از افت محسوس صدور پروانه در فصل پاییز، تردید نسبت به عبور از مرز ساخت ۲۰۰ هزار واحدمسکونی وجود داشت، کلنگ ساخت ۲۲۹ هزار و ۱۴۰ واحدمسکونی در مناطق ۲۲گانه پایتخت به زمین زده شد.

انبوه‌سازان در تهران طی سال گذشته ماهانه به طور متوسط ۱۹ هزار واحدمسکونی جدید در پایتخت احداث کردند که این رقم در سال۸۹ حدود ۱۰ هزار واحد بود.اما آنچه کارنامه سال۹۰ مسکن‌سازی در تهران را با سال‌های قبل متفاوت کرده، فارغ از رکوردزنی به لحاظ حجم واحدمسکونی، «عدم تکرار ناآرامی شدید قیمت مسکن» مشابه تجربه حباب سال۸۶ است. سال گذشته اگر چه رونق ساخت‌وساز شدید بود، اما برخلاف رونق سال۸۶ که منجر به جهش قیمت مسکن شد، قیمت‌ها از رشد ناموزون در امان ماندند.گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این کارنامه حاکی است: حجم ساخت‌‌وسازهای مسکونی تهران در سال۹۰ رقمی معادل ۵۳ درصد رشد کرد که البته این نرخ رشد جزو رکورد محسوب نمی‌شود. بطوریکه نرخ رشد ساخت‌وسازهای سال۸۶ که ۷۱ درصد گزارش شده، همچنان بالاترین نرخ افزایشی محسوب می‌شود.
فعالیت‌های ساختمانی سال گذشته در تهران با برآوردهای انجام شده، ظرفیت مسکونی پایتخت را حدود ۱۰ درصد افزایش خواهد داد. در حال حاضر حدود ۵/۲ میلیون واحدمسکونی در تهران وجود دارد که واحدهای جدید ساخته‌شده در سال۹۰، این ظرفیت را به سه میلیون واحدمسکونی نزدیک می‌کند.

هر چند اثر ساخت‌‌وسازهایی که سال گذشته برای آنها پروانه ساخت صادر شده، به این زودی در بازار عرضه مسکن ظاهر نمی‌شود، اما با پیشنهادی که رییس انجمن انبوه‌سازان تهران خطاب به سازنده‌های ساختمان‌های در حال ساخت دارد، در صورت عمل به آن، نقل‌وانتقالات تابستانی امسال تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.ایرج رهبر در گفت‌و‌گو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید براینکه ساخت‌وساز حداکثر ۱۵ تا ۱۸ ماه زمان برای تکمیل نیاز دارد، اظهار کرد: اگر ۵۰ درصد از ۲۲۹ هزار واحدمسکونی در حال ساخت در تهران، از ابتدای تابستان امسال پیش‌فروش شوند، نامعادله موجود در بازار عرضه‌وتقاضا از بین می‌رود و عرضه آپارتمان فروشی متحول می‌شود.رهبر افزود: مطابق اطلاعات آماری دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری‌تهران در نیمه اول سال گذشته ساخت ۱۰۵ هزار واحدمسکونی در این کلان‌شهر شروع شد که مراحل ساخت این واحدها تا الان حداقل ۴۰ درصد پیشرفت فیزیکی را طی کرده و برای پیش‌فروش مناسب است.رییس انجمن انبوه‌سازان در عین حال تصریح کرد: برخی سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها در حال حاضر با توجه به روند افزایش قیمت مسکن، تمایلی به پیش‌فروش ندارند که این چالش مانع از بروز آثار مثبت ساخت‌وسازهای سال۹۰ در تابستان۹۱ خواهد شد.

رهبر در ادامه گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد برخی اظهارنظرها مبنی بر «اشباع بازار مسکن با ساخت‌وسازهای رکوردزن سال۹۰» را غیرفنی و نادرست ارزیابی کرد و گفت: موجودی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحدمسکونی شهر تهران به معنی استفاده مردم از همه این واحدها نیست بلکه ۳۰ درصد این واحدها، در بافت‌های فرسوده واقع شده‌اند و به دلیل فرسودگی بیش‌از حد آنها، کاربری مسکونی خود را از دست داده‌اند.وی افزود: شهر تهران حداقل برای دو سه سال آینده، به تکرار رکورد ساخت‌وساز سال۹۰ نیاز دارد تا بازار تقاضا شامل تقاضاهای جدید و انباشته در بازار مسکن را پاسخ دهد.

بازار مسکن مدیون بافت‌فرسوده
جزئیات کارنامه‌ای که در اختیار دنیای‌اقتصاد قرار گرفته نشان می‌دهد: رکورد حجم ساخت‌وسازهای مسکونی سال ۹۰ تهران به نوعی مدیون بافت‌فرسوده پایتخت بوده است.
سال گذشته ۲۴ درصد از کل ساخت‌وسازها در تهران، در نقاط فرسوده انجام شده به طوری که ۴۴ هزار و ۷۷۹ واحدمسکونی در بافت‌فرسوده کلنگ‌زنی شد که این حجم در مقایسه با سال قبل از آن، رشد ۸۶ درصدی از خود نشان داد.به این ترتیب، نرخ رشد ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده دو برابر نرخ رشد ساخت‌وساز در کل شهر تهران بوده است.
همچنین سهم نوسازی بافت‌فرسوده از کل ساخت‌وساز نیز ۴ واحددرصد رشد کرده است. در سال۸۹ سهمی معادل ۲۰ درصد از کل ساخت‌وسازهای مسکونی شهر تهران، به نوسازی بافت‌فرسوده اختصاص داشت.

منحنی عجیب ساخت‌وساز
هرچند ساختمان‌سازی با ورود به فصل سرما کاهش می‌یابد اما تقاضا برای ساخت‌وساز دراین فصل افزایش می‌یابد تا با متعادل‌تر شدن وضع هوا کار ساخت‌وساز آغاز شود. عملکرد سازنده‌ها در تهران در طول سال گذشته نشان می‌دهد: در زمستان برای ۷۱ هزار واحدمسکونی جدید پروانه صادر شده در حالی که حجم صدور پروانه در تابستان معادل ۵۸ هزار واحد بوده است. این عملکرد در سال۸۹ نیز تکرار شده به این معنی که برخلاف تصور، در پایان هر سال، اشتیاق به گرفتن پروانه‌ساختمانی افزایش پیدا می‌کند که البته میزان صدور پروانه در زمستان سال گذشته ۳۰ درصد از مدت مشابه سال قبل از آن بیشتر بود و علت آن نیز به جوسازی ناشی از اجرای طرح تفصیلی مربوط می‌شد. بالاترین حجم واحدهای مسکونی کلنگ خورده در بافت فرسوده و خارج از بافت به اسفند ماه مربوط می شوند که به ترتیب ۵ هزار و ۷۲۹ واحد و ۲۸ هزار و ۷۸ واحد را شامل می شوند. این در حالی است که بیشترین تعداد واحدهای مسکونی که در سال ۸۹ شروع به فعالیت کرده‌اند ۲۱ هزار واحد (اسفندماه) بوده است.