تبعات حذف مبایعه‌نامه ملکی

تحدید بنگاه‌های مسکن، شاهرگ معاملات را قطع می‌کند

مقداد همتی: برای تقویت حقوقی معاملات مسکن باید دفترخانه‌ها در بنگاه‌های‌‌املاک ادغام شوند

گروه مسکن- فرید قدیری: نتایج نشست هفته گذشته اعضای کمیسیون حقوقی‌و‌قضایی مجلس با مسوولان سازمان ثبت اسناد‌و‌املاک کشور که به موضع‌گیری مشترک دو طرف در برابر کارکرد نامناسب مشاوران‌املاک انجامید، واکنش یک مقام دولتی مسوول را در پی داشت.

گفته می‌شود این نشست، مقدمه‌چینی برای تدوین طرحی بوده که اگر در مجلس نوشته و بررسی شود، علاوه بر اینکه کسب‌وکار بنگاه‌های مسکن در حد یک مشاوره‌شفاهی به خریدار و فروشنده محدود می‌شود، این صنف با خروج از چتر دولت، به عضویت سازمان ثبت اسناد‌واملاک کشور در خواهد ‌آمد.

اما در این باره دبیر سامانه املاک‌و‌مستغلات –سامانه رهگیری معاملات مسکن- ضمن هشدار به عواقب تغییر نهاد ناظر بر عملکرد بنگاه‌های مسکن، گفت: چنین تصمیماتی برنامه در حال اجرای دولت در حوزه رهگیری معاملات مسکن و کنترل قیمت‌ها را که از سه سال پیش شروع شده و از طریق نظارت بر مشاوران‌املاک و شبکه‌ای کردن سیستم ثبت قراردادها در بنگاه‌ها هدایت می‌شود، با اختلال روبه‌رو خواهد کرد.

مقداد همتی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» هدف نهایی منتقدان به عملکرد مشاوران‌املاک را اجماع برای اعمال ممنوعیت استفاده از مبایعه‌نامه در بنگاه‌های مسکن عنوان کرد و گفت: مخالفت‌های قدیمی با تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه‌ها در شرایطی دوباره سر باز کرده که شاهرگ معاملات در بازار مسکن به واسطه این نوع قرارداد در اختیار مشاوران‌املاک قرار دارد و اگر قرار باشد مبایعه‌نامه از مسیر نقل‌وانتقالات ملکی برداشته شود، معاملات مسکن نیز متوقف خواهد شد و اختلافات حقوقی بین طرفین معامله به صورت وسیع بروز می‌کند که در این صورت کار دادگاه‌ها را نسبت به وضعیت فعلی سنگین‌تر می‌کند.

دبیر سامانه املاک‌ومستغلات تصریح کرد: محال است مشاوران‌املاک بدون استفاده از مبایعه‌نامه بتوانند خریدار و فروشنده را متعهد به انجام معامله طبق توافقی که دو طرف پای میز مذاکره در بنگاه‌ انجام داده‌اند، کنند.

وی افزود: اگر توافق خریدار و فروشنده در بنگاه‌مسکن در قالب یک قرارداد عادی که همان مبایعه‌نامه است، مکتوب نشود، هر یک از طرفین بعد از خروج از بنگاه و در فاصله رفتن به دفاتر اسناد رسمی، می‌تواند به راحتی از انجام معامله انصراف دهد طوری که به احتمال خیلی زیاد اشتراک‌نظری که به واسطه حضور مشاور‌املاک در مذاکره برسر «قیمت» ایجاد می‌شود، بعد از چند ساعت به اختلاف‌نظر طرفین تبدیل خواهد شد.

همتی تبعات اقدام برای جلوگیری از تنظیم قرارداد در بنگاه‌های املاک را قطع حلقه‌ارتباطی بین متقاضی خرید و متقاضی فروش توصیف کرد و گفت: تحت هیچ شرایطی امکان اجرای طرحی با مضمون حذف مبایعه‌نامه از پروسه کاری مشاوران‌املاک وجود ندارد و این نوع قرارداد ابزار لازم برای معاملات مسکن محسوب می‌شود.

دبیر سامانه املاک و مستغلات در عین حال تاکید کرد: مطابق تجربیات و مطالعات تطبیقی برخی کشورها، دولت دو سال پیش طرح الحاق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به وزارت دادگستری را در دستور کار قرار داد که هم‌اکنون این طرح برای اجرا در حال بررسی است.

وی افزود: قوه‌قضائیه نباید در حیطه کارهای اجرایی قرار گیرد و به جای الحاق بنگاه‌های مسکن به سازمان ثبت اسناد که اجرائیات قوه‌قضائیه را زیادتر می‌کند بهتر است سازمان ثبت اسناد به دولت الحاق شود.

همتی همچنین با بیان اینکه دفاتر اسناد رسمی فقط معاملات را ثبت رسمی می‌کنند اما مشاوران‌املاک در چند مرحله کار شناسایی متقاضی، فروشنده، قیمت‌گذاری و در نهایت دلالی و تنظیم قرارداد و تمام مراحل خرید و فروش به غیر از ثبت رسمی آن را برعهده دارند، پیشنهاد کرد: برای تقویت نظام حقوقی در عملکرد مشاوران‌املاک و ارتقای درجه اعتبار حقوقی مبایعه‌نامه‌ها، دفترخانه‌ها در بنگا‌ه‌‌ها ادغام شوند.

دبیر سامانه املاک و مستغلات در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه مخالفان مبایعه‌نامه مطرح می‌کنند مبنی براینکه مبایعه‌نامه در محاکم قضایی قابل دفاع نیست، تاکید کرد: هیچ مبایعه‌نامه‌ای را نمی‌توان پیدا کرد که کسی علیه آن اقامه دعوی کرده باشد. مبایعه‌نامه یا هر کاغذ عادی که دو نفر در آن توافقی را حاصل کرده باشند، در محاکم قضایی قابل رسیدگی است و به لحاظ شرعی در قالب مبایعه‌نامه، بیع بین دو طرف انجام شده است.

همتی در عین حال افزود: مبایعه‌نامه و سایر اسناد نقل و انتقال ملکی فقط بر قطعیت نظر قاضی عمل می‌کند و تاثیر می‌گذارد اما نسبت به قضاوت بر اصل بیع، موثر نیست.

زمینه نظارت «ثبت» بر بنگاه‌ها فراهم شود

چند روز بعد از نشست رییس سازمان ثبت اسناد با اعضای کمیسیون حقوقی‌وقضایی مجلس، جزئیات بیشتری از آنچه در این نشست درباره مشاوران‌املاک رد و بدل شده، منتشر شده است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: معاون قوه‌قضائیه –رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور- در این نشست با موازی خواندن فعالیت بنگاه‌های مسکن با آنچه در دفترخانه‌ها بابت انتقال رسمی مالکیت انجام می‌شود نسبت به نحوه نظارت بر عملکرد این صنف انتقادهایی را مطرح کرده است.

احمد تویسرکانی با انتقاد از روند فعالیت مشاورین املاک به عنوان یک نهاد صنفی و زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت گفته است: هم اکنون، مشاورین املاک که در واقع نهادی با فعالیت حقوقی هستند، به نهادی صرفا صنفی تبدیل شده‌اند که باید زیر نظر وزارتخانه مذکور فعالیت کنند و این در حالی است که حتی داروخانه‌ها نیز که نهادی صنفی هستند با نظارت دقیق وزارت بهداشت فعالیت می کنند.

وی همچنین خطاب به نمایندگان مجلس گفت: همان‌طور که از اسم مشاورین املاک بر می‌آید و مجلس نیز به خوبی در قانون پیش فروش آپارتمان‌ها آنها را از انعقاد قرارداد منع و موظف به هدایت مردم به سمت ثبت رسمی کرده است، کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس می‌تواند در این زمینه ایفای نقش کرده و زمینه نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر این بخش را مهیا کند.

در این نشست همچنین محمد رزم نایب رییس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس در پاسخ به خواسته رییس سازمان ثبت اسناد گفت: با توجه به اهمیت معاملات املاک و به منظور نظم دهی به این امر و همچنین با لحاظ این امر که بسیاری از افرادی که در بنگاه‌های املاک هم اکنون مشغول به فعالیت می‌باشند، فاقد دانش حقوقی هستند و این موضوع مشکلات زیادی را در پی خواهد داشت، لازم است سازمان ثبت به منظور ساماندهی به این بخش اقدامات لازم را به عمل آورد.