سهم زمین در هزینه مسکن

بانک ‌مرکزی با انتشار گزارشی درباره کارنامه مالی ساخت‌وسازهای مسکونی در نیمه‌اول سال۹۰ از نقش‌منفی زمین در عرصه فعالیت‌های ساختمانی طی سال گذشته پرده برداشت و مشخص کرد: حربه واگذاری رایگان زمین برای پروژه‌های مسکونی‌مهر تاثیر آنچنانی…

در تعدیل قیمت زمین در سایر پروژه‌ها نداشته است؛ طبق اعلام بانک‌مرکزی، آپارتمان‌هایی که پارسال ساخت آنها در کل مناطق شهری کشور شروع شد، به‌طور متوسط مترمربعی ۳۳۳ هزار تومان بابت ساخت هزینه برده اما زمین‌های خریداری‌شده برای احداث این ساختمان‌ها مترمربعی ۵۸۳ هزار تومان تمام شده است. در تهران نیز میانگین هزینه‌ساخت ۴۰۰ هزار تومان و قیمت زمین یک‌‌میلیون و ۹۰۰ هزار تومان (هر مترمربع) بوده است که باعث شده در سال گذشته ۷۰درصد قیمت نهایی ساخت مسکن را هزینه «تامین زمین» به خود اختصاص دهد.

قیمت زمین مسکونی سال گذشته ۵۸ درصد جهش کرد و تعریف پروژه‌های جدید انبوه‌سازی را ۸/۰ درصد کاهش داد. در عین حال گرانی زمین و سهم بالای آن در قیمت مسکن طی نیمه اول پارسال، بیش‌از ۵۰ درصد از سرمایه‌های ریالی در این حوزه را به سمت تکمیل واحدهای مسکونی سوق داد؛ طوری که ۲۸۲ هزار واحدمسکونی جدید آماده‌مصرف در این مدت به بازار عرضه شد. همچنین در تهران تعداد واحدهای جدید آماده استفاده با ۱۳ درصد افزایش به ۶۷ هزار فقره رسید.

مسکن با «زمین» غافلگیر شد
صعود ۶۰ درصدی قیمت زمین
خرید زمین ۷۰ درصد از نقدینگی مورد نیاز برای ساخت مسکن را می‌بلعد

ارقام ثبت‌شده در گزارش‌های مالی انبوه‌سازان بابت انواع هزینه‌هایی که سال گذشته صرف ساخت‌وسازهای مسکونی کل کشور شده، حاوی دو پیام یکی برای مسوولان و دیگری برای سیستم‌بانکی است.
بانک‌مرکزی دیروز آخرین وضعیت بازار مسکن را در قالب جزوه ۸۸صفحه‌ای منتشر کرد و در آن، رقم دقیق حجم سرمایه‌گذاری ریالی در کشور برای ساخت مسکن در مدت ۶ ماه اول سال۹۰ را اعلام کرد.

گزارش بانک‌مرکزی نشان می‌دهد در سال۹۰ قیمت ساخت مسکن در سراسر کشور، به دلیل فراوانی ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر، از قیمت دستوری تعیین‌شده در این طرح تبعیت کرده و رقمی که دولت برای احداث واحدهای مسکونی‌مهر –مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان- اجبار کرده بود با اندکی افزایش، ملاک عمل انبوه‌سازان در سایر ساخت‌وسازهای مسکونی قرار گرفته است، طوری که در نیمه اول پارسال برای ساخت هر متر مربع واحدمسکونی در کل مناطق شهری کشور رقمی معادل ۳۳۳ هزار تومان (میانگین) توسط سازنده‌ها هزینه شده است.

اما در مقابل این همخوانی، ناسازگاری در بازار زمین به قدری وسعت پیدا کرده که به رغم اقتصادی‌بودن هزینه ساخت، بخش زیادی از سازنده‌ها در طول سال گذشته تحت تاثیر قیمت بالای زمین موفق نشدند پروژه‌های جدید تعریف کنند.
براساس گزارش بانک‌مرکزی، زمین‌هایی که در ساخت‌وسازهای مسکونی سال گذشته استفاده شده، هر مترمربع آن به طور میانگین ۵۸۳ هزار تومان برای سازنده‌ها هزینه داشته است.

هزینه زمین برای ساخت مسکن در تهران نیز طی نیمه‌اول پارسال مترمربعی یک میلیون و ۹۱۶هزار تومان بوده است.
از آنجا که هزینه ساخت در کل کشور و شهر تهران طی این مدت به ترتیب ۳۳۳ هزار تومان و ۴۰۰ هزار تومان بوده، مشخص می‌شود خرید زمین ۷۰ درصد از نقدینگی مورد نیاز برای ساخت مسکن را در همان ابتدای پروژه می‌بلعد.
بانک‌مرکزی در گزارشی که تازه منتشر کرده، از افزایش ۵۸ درصدی قیمت زمین در کشور خبر داده، در حالی که نرخ رشد قیمت زمین در تهران را ۲۱ درصد برآورد کرده است.

زمین از کنترل خارج است
تحلیل ارقام ارائه‌ شده از سوی بانک‌مرکزی حاکی است: رشد جهش‌گونه قیمت زمین مسکونی طی سال گذشته، عملا اهداف دولت از اجرای طرح مسکن‌مهر برای تعدیل بازار زمین را ناکام گذاشته است.
دولت با واگذاری رایگان زمین به مسکن‌مهر به دنبال کاهش قیمت زمین در بازار ساخت‌وسازهای غیرمهر بود، اما اینکه چرا از این بازار پاسخ نگرفته است به قیمت واقعی زمین‌های مسکن‌مهر برمی‌گردد. این زمین‌ها چون از ابتدا در مناطق ارزان شهرها –عمدتا بیرون شهرها- جانمایی شده بودند، واگذاری آنها برای ساخت مسکن تاثیری در زمین‌های مرغوب داخل شهرها نداشت.

از سوی دیگر حجم محدود زمین مسکونی در داخل شهرها، تا حدود زیادی دست دولت در کنترل قیمت را بسته است مگر اینکه تراکم‌ساختمانی در شهرها را افزایش دهد.
براساس این گزارش، در مقابل افزایش ۵۸ درصدی قیمت زمین در کشور، هزینه ساخت فقط ۱۲ درصد افزایش پیدا کرده است.
رییس کانون انبوه‌سازان در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در کلان‌شهرها حداقل ۴۰ درصد هزینه‌های ساختمانی صرف خرید زمین می‌‌شود و چون که بانک‌ها، اولین قسط وام ساخت را بعد از پی‌کنی پرداخت می‌کنند، هیچ تسهیلاتی بابت تامین زمین به سازنده‌ها تعلق نمی‌گیرد.
ایرج رهبر به نظام بانکی پیشنهاد کرد: شیوه‌ای برای پرداخت وام زمین علاوه بر وام ساخت طراحی شود.
اثر رشد شدید قیمت زمین طی نیمه‌اول پارسال، به خوبی در بازدهی ساخت‌وساز طی همین مدت قابل مشاهده است. در ۶ ماه اول سال۹۰، تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت ۸/۰ درصد افت کرد، در حالی که سال قبل از آن، حجم ساخت‌وساز بیش از ۱۵ درصد افزایش را تجربه کرده بود.

۱۷۰۰۰ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری
بخش دیگری از گزارش جدید بانک‌مرکزی به حجم سرمایه‌گذاری‌های ریالی انبوه‌سازان در نیمه‌اول سال ۹۰ اختصاص دارد، به طوری که سازنده‌ها در کل کشور ۱۷ هزار میلیارد تومان برای احداث واحدهای مسکونی در این مدت هزینه کردند که این میزان ۴۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال۸۹ افزایش نشان می‌دهد. از این رقم، ۱۲ هزار میلیارد تومان صرف تکمیل واحدهای مسکونی در حال ساخت شده و مابقی برای شروع واحدهای جدید هزینه شده است.
همچنین در تهران نیز طی نیمه اول سال گذشته ۴ هزار و ۷۶۰ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بازار ساخت مسکن انجام شد که ۴۳ درصد رشد داشت. در تهران ۶۹ درصد از سرمایه‌گذاری‌های سال گذشته -۳۲۰۰ میلیارد تومان- برای تکمیل واحدهای در حال ساخت صر‌ف شده است.
محل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال۹۰ انبوه‌سازان نشان می‌دهد سازنده‌ها فعلا به تکمیل واحدهای در حال ساخت علاقه دارند که دلیل عمده آن، همان بحث گرانی زمین است.

عرضه در تهران بهتر از کشور
گزارش دنیای‌اقتصاد از بخش آخر گزارش جدید بانک‌مرکزی درباره اوضاع بازار مسکن حاکی است: در نیمه اول سال۹۰ در کل شهرهای کشور ساخت ۲۸۲ هزار و ۹۶۴ واحد مسکونی به انتها رسیده و این تعداد واحد، روانه بازار مصرف شده که ۸درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد داشته است.
در تهران نیز طی این مدت ۶۷ هزار واحدمسکونی، به مرحله تکمیل رسید و به بازار خرید عرضه شد که ۱۳درصد رشد را تجربه کرده است.
با توجه به میزان تقاضای ماهانه خرید مسکن در کشور و تهران که از روی حجم معاملات روزانه ثبت‌شده در سامانه رهگیری، قابل محاسبه است، می‌توان گفت: تعداد واحدهای جدید عرضه شده به بازار مصرف در کشور فاصله فوق‌العاده زیادی با حجم تقاضا دارد که البته در تهران این فاصله تاحدودی قابل تحمل است.
سال گذشته در تهران طی نیمه‌اول سال حدود ۱۰۰ هزار معامله خرید مسکن انجام شد که در این مدت معادل ۶۷ درصد خرید‌وفروش‌ها، واحد جدید در اختیار خریداران قرار گرفته بود.