تغییر فاز ساختوساز در پایتخت
پروژه‌های غیرمسکونی در بهار امسال ۲۰۰ درصد رشد کرد
دنیای اقتصاد- اگرچه مطابق آمار رسمی تازه اعلام‌شده که دیروز منتشر شد، هیجان سرمایه‌گذاری در ساختوساز به طرز عجیبی کاهش پیدا کرده و نرخ رشد ساخت واحدهای مسکونی در تهران به صفر رسیده است، اما نتایج یک بررسی تازه از مقصد تازه سرمایه‌ها در این بازار نشان می‌دهد میل به ساختوساز غیرمسکونی شامل احداث هتل، مراکز بزرگ تجاری و اداری در تهران تا ۳ برابر افزایش پیدا کرده است.مدیرکل شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری‌تهران درباره نتایج اجرای طرح تفصیلی جدید در ۱۵ ماهی که از عمر این طرح می‌گذرد، می‌گوید: تا پیش از سال۹۱ که طرح تفصیلی جدید ملاک عمل شهرداری قرار بگیرد، عمده پروانه‌های ساختمانی به درخواست مالکان با کاربری «مسکونی» صادر می‌شد و وجه غالب ساخت‌وسازها مسکونی بود، اما از زمان اجرای این طرح تاکنون به خاطر برخی تسهیلات، تنوع فوق‌العاده محسوسی در کاربری‌ها به وجود آمده و تقاضا برای ساخت هتل، مراکز تجاری، اداری و اماکن ورزشی افزایش پیدا کرده است.در این مدت شهر تهران تنوع در کاربری پلاک‌ها را هم شاهد بود طوری‌که در بهار امسال حجم صدور پروانه ساختمانی با کاربری غیرمسکونی ۲۰۰درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش داشت.
فرید قدیری- بهشاد بهرامی /بانیان طرح تفصیلی جدید تهران بخش زیادی از تحولات اخیر در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی را مرهون حداقل شش نوع بازتاب مثبت ناشی از اجرای این طرح در پایتخت می‌دانند و در عین‌حال اداره تهران یک‌لحظه بدون درنظر گرفتن مقررات طرح تفصیلی جدید را فاجعه‌بار عنوان می‌کنند.
مجید پاکساز مدیرکل شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری‌تهران درباره نتایج اجرای طرح تفصیلی جدید در ۱۵ ماهی که از عمر این طرح می‌گذرد، می‌گوید: تا پیش از سال۹۱ که طرح تفصیلی جدید ملاک عمل شهرداری قرار بگیرد، عمده پروانه‌های ساختمانی به درخواست مالکان با کاربری «مسکونی» صادر می‌شد و وجه غالب ساخت‌وسازها مسکونی بود، اما از زمان اجرای این طرح تاکنون به خاطر برخی تسهیلات، تنوع فوق‌العاده محسوسی در کاربری‌ها به وجود آمده و تقاضا برای ساخت هتل، مراکز تجاری، اداری و اماکن ورزشی افزایش پیدا کرده است.
پاکساز همچنین علاوه بر رونق ساخت غیرمسکونی به رونق ساخت‌وسازهای مشارکتی در تهران نیز اشاره می‌کند و تاکید می‌کند: مجموعه ضوابطی که طبق طرح‌تفصیلی، مالکان را به تجمیع قطعات مجاور هم و افزایش مساحت ساختمان جدید به اضافه یکسری تراکم‌تشویقی دعوت کرده، باعث شیوع ساخت‌مشارکتی شده است.
متن گفت‌‌وگو با مجید پاکساز را در زیر بخوانید:
***
ارزیابی شما در شهرداری‌تهران از نتایج ۱۵ ماه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران چیست؟
همانگونه که قبلا در فرآیند اطلاع رسانی طرح تفصیلی جدید تهران از طریق رسانه‌ها اعلام شده است، طرح مزبور با ادبیاتی متفاوت نسبت به طرح‌های قبلی تهیه شده است به طوری که در ابتدای اجرای طرح بسیاری از کارشناسان در تحقق‌پذیری موفق طرح تفصیلی جدید واجرای آن تردید داشتند.حال آنکه براساس بررسی‌های انجام شده در یکسال اول اجرای طرح تفصیلی جدید به این جمع‌بندی رسیدیم که خوشبختانه این طرح توانسته به بسیاری از نیازهای متقاضیان ساختوساز در کاربری‌های مختلف پاسخ مثبت دهد و در این مرحله با مشکل جدی و خاصی مواجه نشد. البته این موضوع را باید در نظر بگیریم که این طرح همچون نهالی است که هر روز در حال تکامل و بلوغ است.
این طرح چه تاثیری روی حجم ساخت وساز و پروانه‌های صادر شده، داشت؟
آمار و ارقام به دست آمده از اجرای طرح نشان می‌دهد که تعداد پروانه‌ها در سال اول اجرای طرح در مقایسه با سال قبل از اجرا (یعنی تعداد پروانه‌های صادر شده در سال ۹۱ نسبت به سال ۹۰) کمی افزایش یافته است، اما آنچه قابل توجه می‌باشد این است که مساحت پروانه‌های صادر شده در مقایسه با همین مدت از رشد قابل توجهی برخوردار بوده که واجد پیام‌های کارشناسی و مدیریتی قابل توجهی است.
افزایش مساحت پروانه‌های صادر شده در سال اول اجرای طرح تفصیلی چه معنایی می‌تواند داشته باشد؟
به نظر اینجانب معنایش این است که تعداد زیادی از پلاک‌ها در این مدت تجمیع شده‌اند. به عنوان مثال اگر در گذشته برای سه پلاک سه پروانه صادر می‌شد بعد از اجرای طرح تفصیلی این سه پلاک، تجمیع شده‌اند و یک پروانه برایشان صادر شده است و در نتیجه مساحت ساختمان‌های جدید حاصل از تجمیع این سه پلاک افزایش پیدا کرده است.
همین موضوع نشان می‌دهد که در سال اول اجرای طرح، نه تنها با چالش جدی روبه‌رو نبودیم بلکه دستاوردهای مهمی هم داشتیم.
اساسا ما اهدافی را در طرح‌های جامع و تفصیلی جدید دنبال می‌کردیم که آینده شهر را رقم می‌زند، اما صرفنظر از اهداف بلند مدت، اهداف میان مدتی هم از اجرای این طرح‌ها وجود دارند. هدف از اجرای طرح تفصیلی جدید در سال اول این است که پاسخگوی درخواست‌های روزمره شهروندان باشدکما اینکه این درخواست‌ها به نوعی تنوع‌اش تفاوت داشته، مثل این مورد که مساحت پلاک‌ها افزایش پیدا کرده است.
علاوه بر این در این مدت شهر تهران تنوع در کاربری پلاک‌ها را هم شاهد بود. تا پیش از اجرای طرح تفصیلی جدید بخش اعظم کاربری‌های مورد تقاضای سازنده‌ها مسکونی بود، اما در حال حاضر کاربری‌های خدماتی و تجاری پرطرفدار شده‌اند. و تقاضای صدور پروانه برای کاربری‌هایی همچون جایگاه سوخت‌رسانی، ورزشی، اداری، تجاری، هتل و… افزایش یافته و به نظر می‌رسد این موضوع نکته مثبتی در اجرای طرح بوده است. به عنوان نمونه در بهار امسال حجم صدور پروانه ساختمانی با کاربری غیرمسکونی ۲۰۰درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش داشت.
با وجود چنین نکات مثبتی در اجرای طرح آیا طرح با مشکلاتی هم در سال اول مواجه شد؟
بله، همین‌طور بوده است؛ چرا که شهر پویا است و ممکن است اتفاقاتی بیفتد که در طرح مطالعاتی در نظر گرفته نشده باشد یا یکسری کارهای مقطعی انجام شود و یکسری نیازها یا تغییرات در رویکردها ایجاد شود و نهایتا مشکلاتی را برای اجرای طرح ایجاد کند البته در همه جای دنیا هر طرح توسعه شهری که تهیه می‌شود یک درصدی را برای خطای آن (error) درنظر می‌گیرند. برطرف کردن این خطاها ومشکلات در سال دوم در دستور کار ما قرار دارد.
بیشترین مشکلات اجرایی طرح تفصیلی متوجه کدام بخش بود؟
ما در بحث شبکه معابر وگذر بندی طرح مشکلات قابل توجهی داشتیم. به عنوان مثال پیشنهادهای ارائه شده برای تعریض محوری در بافت تاریخی اجرای طرح با مشکلات زیادی مواجه بود؛ چرا که در این بخش برای اجرای طرح اگر تعریض محور با یک بنای تاریخی برخورد داشت نمی‌توانستیم آن بنا را خراب کنیم. بنابراین طرح به گونه‌ای اجرایی شد که حداقل شبکه را در نظر داشته باشد از طرفی وقتی حداقل راه‌اندازی شبکه را پیشنهاد می‌دهید یکدفعه می‌بینید که در سنوات گذشته چندین پروانه صادر شده که اجازه تعریض داشته‌اند. با چنین شرایطی وقتی نگاه کلی به این گذر در نقشه می‌شود می‌بینیم خط گذر دچار فرو رفتگی و برآمدگی شده است. این یک نوع error است! همین وضعیت موجب می‌شد تا دوباره یک بررسی دقیق‌تری می‌کردیم و تک تک پلاک‌ها و پروانه‌ها را بررسی می‌کردیم و متناسب با آن تصمیم می‌گرفتیم. در طول اجرای طرح با چنین مواردی برخورد کردیم.
به عنوان نمونه دیگر اینکه در برخی مناطق برای تعریض گذر مثلا پیشنهاد شده بود که از ۱۰ متر به ۱۲ متر افزایش پیدا کند. ولی در طول مسیر به یک ساختمان نوساز برخورد می‌کردیم که در برنامه‌ریزی نوسازی عقب‌نشینی‌اش امکان نداشت در نتیجه مجبور می‌شدیم تعریض را در این گذر منتفی کنیم یا اینکه آن را منطقی کنیم و هدفی را که در تعریض آن گذر دنبال می‌کردیم جای دیگری من‌جمله در حوزه گذربندی مجاور آن اعمال کنیم. البته این سهم و این‌گونه تصمیمات همواره یک شرط مهم داشت مبنی بر اینکه نباید اصول شهرسازی درتصمیمات مزبور خدشه‌دار شود.
بخش دیگری از مشکلات اجرای طرح تفصیلی جدید نیز به بافت فرسوده مربوط می‌شد. به عنوان مثال در بافت فرسوده یکسری محل‌هایی داشتیم که اطراف محله بافت فرسوده بود، اما در خود بافت نبودند. بعد از کارشناسی دوباره این مناطق پیشنهاد دادیم که در بافت فرسوده وارد شوند.
از نمونه مشکلات دیگر اجرای طرح تفصیلی جدید را هم می‌توان به اجرای نظام پهنه‌بندی اشاره کرد. وقتی در نظام شهرسازی تهران پهنه‌بندی می‌آید بدیهی است که روی نقشه‌ها دو پهنه توسط یک خط از هم جدا می‌شوند. اما گاهی ممکن بود این خط پهنه از وسط یک پلاک رد شود و یک پلاک را به دومحدوده تبدیل می‌کرد؛ (یعنی یک پلاک در دو پهنه قرار می‌گرفت) یا اینکه کاربری یک پلاک در پهنه نامتناسب بود. به عنوان مثال انتهای یک کوچه شش‌متری پهنه یک یا چند پلاک در طرح تفصیلی، کار و فعالیت (تجاری،خدماتی و…) تعیین شده بود. حتی یک جاهایی محدوده پهنه‌بندی برعکس بود. یعنی یک جاهایی هم بود که در نقشه طرح تفصیلی پهنه کار و فعالیت یا مختلط مشخص شده بود، اما پس از بررسی شهرداری منطقه معلوم شد که به دلیل وجود فضای سبز مناسب در آن محدوده بهتر است پهنه آن به حفاظت سبز و باز تبدیل شود تا در آن محدوده ساخت‌وسازی انجام نشود. پس مجموعه این اشکالات هم اکنون در تدقیق و بازنگری طرح تفصیلی لحاظ و در حال اصلاح شد.
بیشتر مشکلات پهنه بندی‌ها در کدام مناطق شهر بود؟
درسطح شهر ؛ اما دقت نظر انجام شده در سطح منطقه یک بالاتر بود.
به واسطه این خطاها(errorها) چند درصد از محتوای طرح تفصیلی جدید، بعد از پایان تدقیق و بازنگری تغییر پیدا می‌کند؟
تغییرات ایجاد شده در مباحث اساسی طرح کمتر از ۳درصد می‌باشد و با احتساب مواردی همچون اصلاحات مورد نیاز جهت تطبیق شبکه معابر و وضع موجود شکل گرفته مجموعا تغییراتی کمتر از ۱۰ درصد را شاهد می‌باشیم.
آیا بعد از اعمال تغییرات در طرح تفصیلی لازم است متقاضیان ساخت و شهروندان دوباره استعلام پلاک خود را از سامانه طرح تفصیلی بگیرند؟
برای همه متقاضیان لزومی ندارد. اما آنهایی که خودشان در طول سال ۹۱ متقاضی ساختوساز بودند و با مشکل یا خطا مواجه شده بودند می‌توانند از یک دو هفته بعد به شهرداری منطقه مراجعه کنند یا به سایت شهرداری وسیستم طرح تفصیلی جدید مراجعه کنند و نتیجه درخواست خود را در طرح تدقیق شده ببینند.
اگر فردی متقاضی ساخت وساز نباشد اما پهنه‌ای که پلاک وی در آن قرار گرفته است تغییر کرده باشد تکلیف چیست؟
اگر متقاضی نبوده و با مساله‌ای برخورد نداشته که فرقی نمی‌کند….ولی مطمئن باشد که پهنه بندی‌ها منطقی ودقیق شده است و لو در حد محدودی که شاهد اصلاحاتی در قالب تدقیق طرح بوده‌ایم.
تا پیش از شروع سال ۹۲ اعلام کردید حدود ۷۵ درصد از طرح تفصیلی شکل اجرایی به خود گرفته است. با وجود این اصلاحات ۱۰ درصدی در متن طرح در حال حاضر چند درصد از طرح شکل اجرایی واقعی پیدا کرده است؟
حدود ۹۰ درصد طرح تفصیلی جدید تهران اجرایی شده است البته یکسری از ایرادها در قالب ۱۰ درصد باقی می‌ماند که در طول زمان رفع خواهد شد.
اجرای طرح در طول یکسال گذشته با چه اثرات عینی در شهر تهران مواجه شد؟
اثرات عینی شاید احداث یکسری پروژه‌هایی بود که مردم آنها را می‌توانند مشاهده کنند. پروژه‌هایی همچون بازسازی میدان امام حسین(ع) و خیابان ۱۷ شهریور که شکل جدید آن با پیشنهاد طرح تفصیلی جدید تهران بود. علاوه بر این پروژه‌ها؛ اصلاح ایرادات طرح بزرگراه امام علی(ع) بود به نحوی که در طرح تفصیلی برطرف شد و بعد هم قابلیت اجرا پیدا کرد. پیشنهاد مکان‌یابی و اجرای طرح هزار و یک شب هم به پیشنهاد طرح تفصیلی تهران بود چون محل اجرای این طرح گردشگری در منطقه ۲۲ در طرح‌های گذشته چیز دیگری بود. همچنین ایرادات دریاچه چیتگر که مانع از اجرای طرح بود برطرف شد وقبلا هم از طریق رسانه‌ها اعلام کرده بودیم که اجرای بوستان ولایت در جنوب تهران به پیشنهاد طرح تفصیلی جدید تهران بوده است.
ایراد اجرای دریاچه چیتگر چه بود؟
حجم آبگیری قبلی دریاچه خیلی زیاد بود علاوه بر این مکان‌یابی نقطه آبگیری نیز درست انجام نشده بود و منجر به پرت آب زیادی می‌شد. کارشناس‌ها بر این نظر بودند که پر کردن آب دریاچه با مشکلات اجرایی خاصی از لحاظ فنی مواجه خواهد بود؛ که خوب با انجام مطالعات تکمیلی براساس تکالیف طرح تفصیلی جدید، در سال ۹۱ این مشکلات حل شد.
گذشته از نکات مثبت و اثرات عینی اجرای طرح تفصیلی در سال اول همچون افزایش مساحت پلاک‌ها یا تنوع در کاربری املاک، با چه بازخوردهای منفی در حین اجرا مواجه شد؟ به عنوان مثال بسیاری از کارشناسان بر این عقیده هستند که اجرای طرح تفصیلی در تهران بر بازار مسکن تاثیر منفی داشت و به نوعی منجر به افزایش قیمت مسکن شد.
به نظر من اظهارنظرهایی که در زمینه قیمت مسکن شده است خیلی غیرکارشناسی است. چون در گذشته به‌اندازه کافی در این رابطه بحث کردیم الان وارد جزئیات نمی‌شوم. فقط تاکید می‌کنم طرح تفصیلی جدید تهران نه تنها تغییری در عرضه مسکن ایجاد نکرد، بلکه از افزایش نسبی و مقطعی نیز برخوردار بود پس تاثیر چندانی نمی‌تواند روی قیمت مسکن داشته باشد. مولفه‌های متعدد دیگری در بحث مسکن طی سال ۹۱ نقش ایفا کرده که من تمایلی ندارم به این موضوعات ورود کنم چون در حوزه کار من نیست فقط این نکته را عرض می‌کنم که مثلا اگر یکدفعه می‌بینید که قیمت مصالح چند برابر می‌شود ربطی به طرح تفصیلی ندارد.
حتی معتقد هستم به دلیل اجرای طرح تفصیلی، صدور پروانه روان‌تر هم شده است. دریک شرایط عادی این قضیه باعث افزایش عرضه و تعدیل قیمت نیز می‌شود.
نمی‌خواهم بگویم که این طرح بازتاب منفی نداشته است. آمدن این طرح با شایعاتی همراه بود که یکسری جو روانی را به وجود آورد. این دست ما نیست که یک عده‌ای از اینکه شایعه‌پراکنی کنند سود می‌کنند، یعنی یک عده‌ای سودشان در این است که بروند دنبال شایعه درست کردن و جو منفی ایجاد کنند و هر روز دنبال یک بهانه‌ای هستند.
شما می‌گویید طرح تفصیلی اثری بر بخش مسکن نداشته است. اما اخیرا ساختوساز مشارکتی در تهران شدت گرفته است، البته این موضوع برای ساختمان‌هایی که قدیمی‌اند و از طریق مشارکت نوسازی می‌شوند خوب است اما ساختمان‌هایی که خیلی هم قدیمی نیستند به این کار وارد می‌شوند و منجر به هدر رفتن مصالح و هزینه‌های اضافی می‌شوند. کارشناسان این موضوع را نتیجه طرح تفصیلی می‌دانند چون بسازبفروش‌ها از ساخت طرح تفصیلی مشخصات پلاک مربوطه را استعلام می‌گیرند و به ساکنان ساختمان می‌گویند الان ساختمان چهار طبقه است اما در طرح تفصیلی مجوز ساخت، هشت طبقه می‌شود و در نتیجه از طریق این طرح ساکنان را تحریک به تخریب و بازسازی می‌کنند تا هم مساحت واحد جدید برای ساکن ساختمان افزایش یابد و هم سازنده به سود مورد نظر دست یابد. فکر نمی‌کنید این نکات در ساختوساز اثر منفی بگذارد و بار جمعیتی شهر را افزایش دهد؟
باتوجه به نیاز جامعه شهری تهران در حوزه مسکن طبیعی است هنگامی که شرایطی شفاف و قانونمند توسط طرح تفصیلی جدید تهران برای ساختوساز مهیا باشد، اقبال سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن را هم به دنبال خواهد داشت. نکته دیگر اینکه هنگامی که بخش تولید نتواند به‌اندازه کافی شرایط مناسب برای سرمایه‌های سرگردان و اطمینان جهت بازگشت سرمایه به همراه سود منطقی ایجاد کند، سرمایه‌گذاران به دنبال مجاری ایمن‌تر خواهند بود؛ بنابراین با این سوال که شما مطرح کردید خودتان به افزایش تقاضای ساختوساز اذعان دارید و در واقع گفته‌های قبلی بنده را تایید می‌کنید که طرح تفصیلی جدید نه تنها محدودیتی برای ساخت مسکونی ایجاد نکرده است، بلکه در محدوده‌هایی که از زیرساخت‌های مناسب برخوردار بوده‌اند تا حدودی افزایش نیز داشته است؛ ولی من فکر می‌کنم که اگر بخواهیم همه‌جانبه به موضوع نگاه کنیم بسیاری از ساختمان‌های شهر تهران قبل از اینکه آیین‌نامه ۲۸۰۰ و مباحث مربوط به بحث زلزله و استحکام بنا مطرح شود، ساخته شده‌اند.
جدا از این موضوع که شما به آن اشاره کردید که امکان دارد یکسری ساختمان‌هایی که عمر مفیدی نداشتند، تخریب و دوباره طراحی و ساخته شوند یکسری حیف و میل مصالح را در پی خواهد داشت؛ اما یک نکته دیگر وجود دارد که انگیزه ساختوساز در شهر را بالا برده است. از این زوایه که نگاه کنیم می‌بینیم ساختمان‌های محکم‌تری نسبت به گذشته ساخته می‌شود و ما هرقدر هزینه کنیم که جان انسان‌ها بیشتر حفظ شود در شهر هزینه کمی کردیم.
