ثبت رسمی املاک بدون سند

قوه‌قضائیه آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند را ابلاغ کرد؛ طوری که از امروز با این ابلاغیه، بخش قابل‌توجهی از صاحبان ملک که حدود پنج ماه منتظر استناد به این قانون برای دستیابی به سند‌رسمی مالکیت بودند می‌توانند با مراجعه به ادارات ثبت اسناد، برای ارائه تقاضای صدور سند اقدام کنند…

در حال حاضر دو گروه از مالکان انواع ملک –زمین و ساختمان- بابت نداشتن سندرسمی مالکیت با مشکل مواجهند: دسته‌اول مالکانی هستند که توان برقراری ارتباط با صاحب اولیه ‌سند را ندارند به این معنی که مالک اولیه یا فوت کرده یا اینکه مفقودالاثر شده است، دسته دوم را نیز مالکانی تشکیل می‌دهند که صاحب اولیه ‌سند به هر دلیلی از انتقال مالکیت طفره می‌رود. با ابلاغ آیین‌نامه قانون جدید، این دو گروه می‌توانند در دبیرخانه‌ای که قرار است با موضوع املاک ‌فاقد ‌سند در ادارات ثبت اسناد استان‌ها تشکیل شود، تشکیل پرونده بدهند و اسناد و مدارکی را که اثبات می‌کند منشا تصرف ملکی آنها قانونی است در اختیار دبیرخانه بگذارند. طبق این آیین‌نامه، هیات حل اختلاف در دبیرخانه بعد از دریافت مدارک متقاضیان صدور سند، آنها را با اطلاعات و سابقه ثبتی ملک مطابقت می‌دهد و چنانچه ثابت شود متقاضی، مالک واقعی است و ملک مورد تقاضا مدعی دیگری ندارد، سند محضری به نام او صادر خواهد شد.

ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون «تعیین‌تکلیف املاک بدون‌سند»
راه «ثبت» برای مالکان بی‌سند باز شد
تشکیل دبیرخانه دائمی برای املاک فاقد سند در ادارات ثبت اسناد‌واملاک هر استان
مالکان بدون‌سند اسنادومدارک ملک‌شان را به دفاتر اسناد رسمی تحویل دهند

قانون «تعیین تکلیف املاک بدون سند» ۵ ماه بعد از تصویب در مجلس و ابلاغ آن به دولت، از امروز با دستور رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در همه استان‌ها به اجرا درمی‌آید.
انتشار متن این قانون در دی‌ماه سال۹۰ نشان داد: چالش نداشتن سندمحضری، تعداد قابل توجهی از مالکان انواع ملک شامل زمین و ساختمان و به خصوص آپارتمان‌های مسکونی را درگیر کرده است. این گروه از مالکان طی این مدت در انتظار اجرای قانون بودند اما مراجع قضایی حوزه ثبت اسناد اجرای قانون را به تدوین آیین‌نامه اجرایی آن منوط کرده بودند.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند ۲۵ تیرماه با امضای رییس قوه قضائیه به رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ شد و این سازمان نیز هم‌اکنون اجرای مفاد قانون را برای ادارات ثبت اسناد همه استان‌ها لازم‌الاجرا عنوان کرده است.

براساس آیین‌نامه اجرایی این قانون، در هر یک از ادارات ثبت اسناد و املاک استان‌‌ها یک دبیرخانه دائمی با موضوع رسیدگی به وضعیت مالکان املاک بدون‌سند تشکیل می‌شود که این دبیرخانه زیرنظر مدیرکل ثبت اسناد استان فعالیت خواهد کرد.
مالکان این نوع املاک در اولین اقدام برای درخواست سندمحضری باید اسناد و مدارکی که در اختیار دارند و اثبات می‌کند «منشاء تصرفشان قانونی است اما به هر علتی تاکنون موفق نشده‌اند برای ملک‌شان سند بگیرند» را از طریق مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت‌ اسناد و املاک و تکمیل فرم تقاضا‌نامه الکترونیکی، پست کنند یا اینکه مدارک‌شان را به یکی از دفاتر اسناد رسمی محل تحویل دهند.در گام بعد، دبیرخانه اجرای این قانون، به پرونده‌های ارسالی رسیدگی می‌کند و آن را در اختیار کارشناس منتخب قرار می‌دهد.

کارشناس با اعزام به محل ملک حداکثر ظرف مدت ۲۰ روز، اسناد و مدارک تحویلی را با وضعیت فعلی ملک تطبیق می‌دهد و در نهایت با تنظیم صورتجلسه‌ای حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و مساحت ملک» متن صورتجلسه را به امضای ۴نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی صدورسند می‌رساند و آن را تحویل دبیرخانه می‌دهد.در آخرین مرحله، گزارش کارشناس منتخب چنانچه به تایید دبیرخانه برسد و مالکیت فرد متقاضی صدور سند اثبات شود، دبیرخانه موظف است قبل از صدور سند، رای هیات را در روزنامه‌های کثیرالانتشار آگهی کند و اگر اعتراض به رای –شخصی که مدعی شود او مالک است- وجود نداشت، دبیرخانه می‌تواند در نهایت مبادرت به صدور سند مالکیت کند.

متن آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به شرح زیر است:

در اجرای تکالیف مقرر در مواد ۱۵، ۱۷ و ۱۸ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۱۳۹۰ مجلس شورای اسلامی، آیین‌نامه اجرایی متضمن ترتیب تشکیل جلسات، نحوه رسیدگی هیات‌ها و کارشناسان و نحوه دریافت و هزینه‌کرد وجوه قانونی به شرح زیر به تصویب می‌رسد.

ماده ۱- در این آیین‌نامه عبارات و اصطلاحات زیر در معانی مشروحه زیر به کار می‌رود:

۱- قانون: قانون تعیین‌تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۱۳۹۰ مجلس شورای اسلامی.
۲- آیین‌نامه: آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور.
۳- هیات: هیات یا هیات‌های حل اختلاف موضوع ماده یک قانون.
۴- کارشناس: نماینده و نقشه‌بردار و کارشناس ثبتی که به موجب ابلاغ مدیرکل ثبت استان به عنوان کارشناس تعیین می‌گردد.
۵- دبیر هیات: کارمندی که به موجب ابلاغ مدیرکل ثبت استان به عنوان دبیر هیات تعیین می‌گردد.
۶- واحد ثبتی: اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان.
۷- دستگاه صاحب زمین: موسسات و نهادهای عمومی غیردولتی که مالک یا متولی ملک می‌باشد.
۸- ملک جاری: ملکی که اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده، اما تاکنون در دفتر املاک ثبت نشده است.
۹- بانک اطلاعات: ‌بانک حاوی اطلاعات املاک در زمینه اقدامات انجام‌شده توسط هیات و دبیرخانه موضوع این قانون.
۱۰- هیات نظارت: هیات موضوع ماده ۶ قانون اصلاح ثبت اسناد و ا ملاک مصوب ۱۸/۱۰/۱۳۵۱.

ماده ۲- مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان موظف است ضمن ایجاد دبیرخانه و تعیین دبیر و نیروی انسانی و ملزومات مورد نیاز دبیرخانه، مقدمات پذیرش تقاضاها و تشکیل جلسات هیات‌ها را فراهم نماید. دبیر هیات توسط مدیرکل ثبت استان از بین کارکنان رسمی و متعهد و متخصص به امور ثبتی و رایانه انتخاب می‌گردد.

ماده ۳- در هر واحد ثبتی یک دبیرخانه تشکیل می‌شود و به تعداد موردنیاز نیروی انسانی در اختیار خواهد داشت. مسوولیت دبیرخانه به عهده دبیر هیات می‌باشد. جلسات هیات رسیدگی مطابق مقررات در دبیرخانه تشکیل و در صورت تراکم کار و ضرورت تشکیل دو یا چند هیات دبیرخانه باید متناسب با انجام امور هیات‌های مذکور مهیا گردد. مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان مکلف است پیگیری و هماهنگی لازم جهت معرفی اعضای هیات‌ها را با رییس‌کل دادگستری استان، مدیران کل راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به عمل آورد.

ماده ۴- متقاضی صدور سند مالکیت در اجرای مقررات قانون و آیین‌نامه از طریق مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک و تکمیل فرم تقاضا نامه الکترونیکی و اسکن مدارک و مستندات موردنیاز، تصویر مصدق مدارک و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیات ارسال می‌نماید.

تبصره ۱- متقاضی در صورت تمایل می‌تواند جهت تکمیل فرم تقاضا نامه الکترونیکی و ارائه مدارک موردنیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفاتر مکلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین‌نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیات‌ها اقدام نمایند.

تبصره ۲ – متقاضی مکلف است در صورت تغییر محل سکونت یا شماره‌تلفن یا آدرس الکترونیکی مراتب را به واحد ثبتی مربوط اعلام کند.

ماده ۵- دبیرخانه در خواست‌های واصل‌شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر و احراز موضع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می‌نماید. در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت ۲۰ روز به دبیرخانه واصل نگردد، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف ۲۰ روز مدارک به دبیرخانه تسلیم نشود، فایل مذکور بایگانی و به مدت ۳ ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم‌مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد. چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرت داشته باشد، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله ۲۰ روز به متقاضی اعلام می‌نماید. متقاضی مکلف است ظرف ۳۰ روز نسبت به رفع نقص اقدام والا تقاضای وی با نظر هیات رد می‌گردد.

تبصره – درخصوص درخواست‌هایی که از طریق دفترخانه ارسال می‌شود، در صورت عدم‌وصول مدارک به دبیرخانه هیات، ضمن ارسال اخطاریه به متقاضی، مراتب به دفترخانه نیز اخطار خواهد شد.

ماده ۶- دبیرخانه مکلف است کلیه مراحل ثبت تقاضاها و ممیزی مدارک را در سیستم، ثبت و پس از تکمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام و پس از استعلام وضعیت ثبتی ملک و دریافت پاسخ، پرونده‌ها را به ترتیب نوبت جهت رسیدگی به هیات ارسال نماید، بدیهی است سوابق ثبت‌شده قابل‌تغییر نمی‌باشد و باید تحت شبکه در بانک اطلاعات واحد ثبتی و بانک‌های دیگری که از طریق مرکز توسعه فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیش‌بینی خواهد شد، نگهداری شود.

تبصره ۱- چنانچه مالک رسمی ملک مورد تقاضا، نهاد عمومی غیردولتی باشد و شخص به صورت عادی ملک را خریداری و متقاضی ثبت باشد، لازم است دبیر هیات ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هیات مطرح نماید. در مواردی که نهاد عمومی غیردولتی صرفا با انتقال اعیانی ملک موافقت نماید هیات با حفظ حقوق مالک نسبت به عرصه، رای به انتقال اعیانی به متقاضی خواهد داد.

تبصره ۲- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعی دبیر هیات مکلف است پس از دریافت مستندات مربوط به میزان نسق اولیه، مراتب را به هیات ارائه نماید.

تبصره ۳- هر گاه مورد تقاضا زمین مزروعی و یا باغ باشد و یا پلاک‌های ذی‌ربط سابقه ملی یا موات داشته باشد، دبیر هیات موظف است حسب مورد پس از جلب‌نظر ادارات جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی پرونده را به هیات ارسال نماید.

ماده ۷- نسبت به اشخاصی که قبلا در اجرای مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل داده‌اند، ولی تاکنون پرونده آنها منتهی به صدور رای یا قرار بایگانی نگردیده، دبیرخانه مکلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده ۵ آیین‌نامه با ارسال اخطاریه رفع نقص به متقاضیان، اقدام مقتضی را معمول نماید.

ماده۸- هیات در ساعت غیراداری در محل دبیرخانه تشکیل و با حضور همه اعضا رسمیت می‌یابد و پس از بررسی‌ مدارک و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رای می‌نماید. در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر کارشناس، هیات قرار ارجاع به کارشناس منتخب را صادر می‌نماید. در صورتی که هیات تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده یا ملک مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات، منابع طبیعی و عمومی باشد، رای به رد درخواست متقاضی صادر می‌کند.

تبصره- در صورتی که صدور سند مالکیت به نحو مفروز ممکن نباشد، هیات می‌تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین ماخذ شش‌دانگ با رعایت سایر مقررات رای به صدور سند مالکیت مشاعی صادر نماید.

ماده ۹- در مواردی که هیات حضور متقاضی یا صاحبان عرصه یا سایر اشخاص را برای ادای توضیح لازم بداند دبیرهیات موظف است ترجیحا از طریق پیامک یا آدرس الکترونیکی و در صورت عدم امکان با ارسال اخطار کتبی از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت‌شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هیات برای نوبت دوم از آنان دعوت نمود و در صورت عدم مراجعه و اطمینان از اطلاع مخاطب در این خصوص، تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود.

ماده ۱۰- کارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعی ظرف مدت ۲۰ روز پس از دریافت قرار کارشناسی با حضور متقاضی به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارک خرید تطبیق دهد و در صورتی که تصرف مالکانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود و تصرفات وی با میزان خریداری یا سهم مشاعی منطبق باشد صورتجلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش، نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان، نوع حد فاصل و پلاک مجاورین» را با ذکر سلسله ایادی تنظیم و به امضای چهارنفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی رسانیده و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیات تسلیم نماید.

تبصره- در صورت اعتراض متقاضی به گزارش کارشناس منتخب، هیات می‌تواند کارشناس دیگری را جهت تجدید کارشناسی تعیین نماید.

ماده ۱۱- نسبت به املاکی که تشخیص حدود واقعی آن امکان‌پذیر نمی‌باشد کارشناس یا هیات کارشناسی موظف است با رعایت ماده ۴ قانون مساحت کل پلاک را پس از کسر گذرهای احداثی مشخص و تناسب تصرفات متقاضی نسبت به سهم مشاعی وی را به هیات گزارش نماید.

تبصره- در صورتی که ملک دارای تعارض در سوابق ثبتی بوده یا مشمول مقررات ماده یک قانون نباشد، کارشناس مستندا گزارش لازم را در فرم جداگانه تهیه و به هیات تسلیم می‌نماید.

ماده ۱۲- دبیر هیات مکلف است نسبت به پرونده‌هایی که به کارشناس ارجاع شده پس از وصول نظریه کارشناس و استعلام وضعیت ثبتی، پرونده را به هیات ارائه نماید. چنانچه ملک مورد تقاضا جاری و دارای سابقه اعتراض باشد و نتیجه آن مشخص نگردیده باشد، دبیر هیات موضوع را از مرجع قضایی مربوط استعلام و در خصوص سایر محدودیت‌ها پس از انجام مکاتبات لازم نتیجه را به هیات ارسال می‌نماید.

ماده ۱۳- دبیر هیات مکلف است کلیه آرای صادره از هیات را در بانک اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضا جهت اجرا به واحد ثبتی ارسال نمایند. واحد ثبتی مکلف است پس از انتشار آگهی موضوع ماده ۳ قانون، در رابطه با املاکی که قسمتی از آن درخواست ثبت نشده است، با رعایت ماده ۱۳ قانون پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، آگهی نوبتی و تحدید حدود را به صورت همزمان منتشر نماید. در آگهی ماده ۳ لازم است نام و نام‌خانوادگی متقاضی یا متقاضیان، پلاک اصلی و فرعی ملک، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام‌خانوادگی مالک رسمی قید گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهی مذکور تجدید خواهد شد.

ماده ۱۴- صدور سند مالکیت منوط به تایید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه‌های متعلقه می‌باشد. درخصوص املاک جاری پس از تایید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت خواهد شد.

ماده ۱۵- کارشناسان منتخب باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت‌های عمومی و فقدان پیشینه سوء، واجد یکی از شرایط زیر باشند:

الف- دارندگان مدارک کارشناسی و بالاتر در رشته‌های حقوق یا نقشه‌برداری با داشتن حداقل ۲ سال سابقه کار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل ۴ سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.

ب- دارندگان مدارک کاردانی در رشته حقوق با گرایش علوم ثبتی با داشتن حداقل ۵ سال سابقه کار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل ۷ سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.
ج- دارندگان مدرک دیپلم با داشتن حداقل ۱۰ سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.

ماده ۱۶- چنانچه آرای هیات‌ها در حین انشا دچار سهو قلم یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رای وارد ننماید، هیات تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک می‌تواند نسبت به تصحیح رای اقدام نماید. در صورت ثبت ملک در دفتر املاک، مراتب در هیات نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد.

ماده ۱۷- میزان هزینه کارشناس به شرح زیر تعیین خواهد شد و باید قبل از شروع کار توسط متقاضی به حساب خاص در خزانه‌داری کل کشور واریز گردد:

الف- دستمزد کارشناسی ساختمان‌ها و تاسیسات:

۱- تا ۲۰۰ مترمربع مقطوعا ۳۰۰.۰۰۰ ریال؛
۲- بیش از ۲۰۰ مترمربع تا ۵۰۰ مترمربع مقطوعا ۴۰۰.۰۰۰ ریال؛
۳- بیش از ۵۰۰ مترمربع تا ۱۰۰۰ مترمربع مقطوعا ۵۰۰.۰۰۰ ریال؛
۴- مازاد بر ۱۰۰۰ مترمربع به ازای هر مترمربع ۴۰۰ ریال (حداکثر ۹ میلیون ریال).

ب- دستمزد کارشناسی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی:

۱- تا یک هکتار ۵۰۰.۰۰۰ ریال؛
۲- در مواردی که مساحت ملک بیش از یک هکتار باشد به ازای هر هکتار مازاد، ۱۵ درصد به دستمزد اضافه می‌شود و حداکثر ۴ میلیون ریال می‌باشد.

ماده ۱۸- هیات حل اختلاف پس از وصول نظر کارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رییس واحد ثبتی خواهد داد.

ماده ۱۹- در اجرای تبصره ماده ۱۷ قانون و به‌منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضای هیات و سایر کارکنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده ۵ درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای اخذ و به حساب خاص در خزانه‌داری کل کشور واریز و به شرح زیر هزینه می‌شود.

الف: حق‌الزحمه هریک از اعضای هیات‌های حل اختلاف به ازای هر رای پنجاه هزار ریال.

ب: حق‌الزحمه دبیر هیات حل اختلاف به ازای هر پرونده مبلغ ده هزار ریال.

ماده ۲۰- از هریک از متقاضیان در موقع ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ریال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده ۱۷ قانون) به‌صورت علی‌الحساب اخذ و به حسابی که به همین منظور افتتاح شده واریز می‌شود. ماده ۲۱- در راستای ایجاد زیرساخت لازم و ارتقای سطح کیفی و جبران کسری هزینه استان‌هایی که موجودی حساب آنها تکافوی پرداخت‌های مقرر را نمی‌نماید و نیز تامین تجهیزات، امکانات، خودرو، پرداخت حق‌الزحمه به افرادی که به تشخیص سازمان به نحوی در اجرای اهداف موضوع قانون منشا اثر بوده‌اند و همچنین تامین و ترغیب نیروی انسانی مورد نیاز واحدهای ثبتی و احداث، توسعه و تجهیز ساختمان‌ها و سایر هزینه‌های مورد نیاز واحدهای ثبتی، وجوه ماخوذه با اولویت پرداخت حق‌الزحمه هیات‌ها تحت نظر رییس سازمان ثبت اسناد و املاک هزینه خواهد شد.این آیین‌نامه در ۲۱ ماده و ۱۵ تبصره در تاریخ ۲۵/۴/۹۱ به تصویب رییس قوه قضائیه رسید و از این تاریخ لازم‌الاجرا می‌باشد.