ویروس در بازار زمین مسکونی

گزارش اخیر بانک‌مرکزی درباره هزینه‌هایی که سال گذشته انبوه‌سازان برای ساخت‌وساز مسکونی بابت «قیمت‌ساخت» و «قیمت زمین» صرف کرده‌اند، با تعجب کارشناسان روبه‌رو شده است.

فعالان ساختمانی با مطالعه این گزارش و ارقامی که بانک‌مرکزی برای نرخ رشد قیمت زمین در کشور -۵۸درصد- و در تهران -۲۱درصد- اعلام کرده، نسبت به وقوع رفتار بی‌سابقه در بازار مسکن هشدار دادند.

بنا بر تجربه در اختیار کارشناسان اقتصاد مسکن، رشد قیمت ملک همیشه اول از تهران شروع می‌شود و با تاخیر و البته با شیب کمتر به سایر شهرها سرایت می‌کند، اما سال گذشته صعود قیمت زمین در کل کشور با شتابی معادل دو برابر بازار زمین تهران، صورت گرفته است. روسای تشکل‌های انبوه‌سازان و گروهی از کارشناسان جهش قیمت زمین در سال۹۰ را ناشی از ویروسی شدن این بازار می‌دانند و معتقدند: ناپایداری قیمت در بازارهای ارز و طلا طی سال گذشته گروهی از صاحبان سرمایه‌های خرد را جذب کرد، اما در مقابل، باعث تحریک سرمایه‌گذاران دوراندیش شد، طوری که این گروه، بازار زمین را – به خاطر قابلیت افزایش‌ارزش بدون هیچ فعالیت تولید روی آن- امن‌ تشخیص دادند و اقدام به خرید زمین کردند. کارشناسان در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از دولت خواسته‌اند با ابزارهای مالیاتی و قانونی که تاکنون برای بازار زمین استفاده نشده، مانع حبس نقدینگی‌ در بازار زمین شود و ریسک هزینه‌ای نگهداری زمین‌ را برای مالکان افزایش دهد. در غیر این صورت، رشد کنونی قیمت زمین با تاخیر دو ساله به بازار مسکن سرازیر خواهد شد. در قانون ساماندهی مسکن تاکید شده است زمین‌های بایر مشمول ۱۲درصد مالیات شوند که تاکنون این بخش از قانون اجرا نشده است.

در حالی که بانک مرکزی در تازه‌ترین آمار خود در خصوص فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در ساخت‌وسازهای شهری اعلام کرده است که در شش ماهه اول سال ۹۰ ساخت‌و‌سازهای بخش خصوصی با پیروی از الگوی هزینه‌ای ساخت مسکن مهر، هر متر مربع حدود ۳۳۰ هزار تومان هزینه دربرداشته است فعالان ساختمانی بخش خصوصی رقم مورد نیاز برای ساخت و تکمیل هر مترمربع واحد مسکونی غیرمهر را عددی در حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان عنوان می‌کنند. این فعالان ساختمانی در واکنش به ارائه این ارقام از سوی بانک مرکزی می‌گویند: بانک مرکزی در بررسی‌های خود برای استخراج ارقام ارائه شده احتمالا مسکن مهر و ویژگی‌های ساخت این واحدها را ملاک عمل قرار داده به این ترتیب که هزینه ساخت واحدهای غیرمهر را نیز تا همان مرحله‌ای مورد ارزیابی قرار داده که ساخت مسکن مهر تا آن مرحله ادامه یافته است.

از سوی دیگر به اعتقاد فعالان ساخت‌وساز حجم زیاد ساخت‌وسازهای مسکن مهر در کنار رکود ساخت و سازهای خصوصی در شش ماهه اول سال گذشته، در نتیجه افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت، باعث استخراج این نتیجه شده است که ساخت‌وسازهای معمولی نیز هزینه‌ای معادل ساخت مسکن مهر در بردارد. این در حالی است که کارشناسان بازار مسکن و انبوه‌سازان فعال در شهر تهران در واکنش به گزارش ارائه شده از سوی بانک مرکزی در مورد جهش ۵۸ درصدی قیمت زمین در کل کشور ظرف مدت یاد شده و سپس افزایش ۲۱ درصدی آن در شهر تهران در همین زمان، اظهار تعجب می‌کنند چرا که به اعتقاد آنان افزایش‌ها به خصوص در حیطه قیمت زمین ابتدا از شهر تهران شروع شده و سپس به سایر مناطق شهری کشور تسری می‌یابد.

رابطه معکوس قیمت زمین با ارز و طلا

در همین زمینه، نایب رییس انجمن شرکت‌های ساختمانی گفت: در طول سالیان گذشته تجربه ساخت و ساز ثابت کرده است که قیمت زمین از نرخ ارز و طلا تاثیر می‌پذیرد. محمد جواد خوانساری افزود: نوسانات بیش از اندازه و غیرقابل پیش‌بینی در بازار طلا و ارز در سال گذشته موجب شد تا سرمایه دارانی که همواره به دنبال جلب بازارهای مطمئن تر برای سرمایه‌گذاری هستند به بازار زمین روی بیاورند و همین امر باعث افزایش در حد جهش در قیمت زمین شد.
وی در این باره به مسوولان هشدار داد: در صورتی که قیمت زمین به همین ترتیب افزایش یابد خطر حذف سازندگان متخصص بخش مسکن و جایگزینی ثروتمندان غیرمتخصص در حوزه ساخت‌و‌سازهای مسکونی، افزایش می‌یابد. خوانساری درباره نحوه محاسبه قیمت ساخت مسکن در گزارش ارائه شده از سوی بانک مرکزی تصریح کرد: در صورتی که فرض را بر اعتبار کامل این آمارها بگذاریم به نظر می‌رسد بانک مرکزی هزینه‌های ساخت هرمتر‌مربع مسکن غیرمهر را بر مبنای مرحله‌ای محاسبه کرده باشد که در آن مرحله، ساخت یک مترمربع از مسکن مهر با حذف موارد به خصوصی از ملزومات ساخت‌وساز، به پایان رسیده است. وی گفت: در مسکن مهر واحدها بدون یکسری تجهیزات مصرفی همچون سرامیک، کابینت و… پایان کار می‌گیرند.

سه عامل اقتصادی جهش قیمت زمین

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران نیز با بیان اینکه نمی‌توان قیمت‌های ارائه شده از سوی بانک مرکزی را بدون اطلاع از شاخص‌های درنظر گرفته شده از سوی این بانک برای اعلام قیمت ساخت‌و‌ساز و نرخ زمین تحلیل کرد، به «دنیای اقتصاد» گفت: قیمت هایی که از سوی این بانک برای هزینه‌های ساخت‌وساز اعلام شده است را نمی‌توان واقعی دانست. علیرضا قهاری افزود: وقتی رقم هزینه‌ای ساخت و ساز مسکن در حالت معمولی مترمربعی ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان تمام می‌شود به طور قطع بانک مرکزی با احتساب شاخصه‌های خاص و با کم و زیاد کردن برخی معیارها به این نتیجه رسیده است.

وی تصریح کرد: باید شاخصه‌های در نظر گرفته شده در این گزارش را مورد توجه قرار داد از این لحاظ که آیا قیمت تمام شده ساخت بر مبنای مسکن مهر و با حذف آیتم‌های حذف شده از ساخت‌و‌سازهای مهر محاسبه شده است؟

قهاری در خصوص جهش ۵۸ درصدی قیمت زمین در کشور خاطرنشان کرد: این افزایش را می‌توان از سه جنبه اقتصادی مورد توجه قرار داد. وی ادامه داد: جو روانی ناشی از افزایش قیمت سایر کالاها و خدمات در جامعه، افزایش حجم نقدینگی‌های سرگردان و روی آوردن آن به سمت کالایی فاقد استهلاک همچون زمین و عدم اعمال کنترل موثر بر بازار زمین و مسکن سه عامل موثر جهش قیمتی زمین در سال گذشته محسوب می‌شود.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین با بیان اینکه فاصله قیمتی اعلام شده بین درصد افزایش قیمت زمین در تهران در مقایسه با کل کشور تا حدی غیرواقعی به نظر می‌رسد، افزود: بعید می‌دانم که افزایش قیمت زمین در تهران تا این حد کمتر از افزایش قیمت‌ها در کل کشور باشد؛ چون همواره رشد قیمتی در کالاهایی همچون زمین از شهر تهران آغاز می‌شود و سپس در سایر مناطق شهری کشور اثرگذار خواهد بود. وی با بیان اینکه این گونه آمارها از سوی بانک مرکزی احتمالا با معیارهای خاصی استخراج شده است، گفت: رتبه اول شهر تهران در جذب مهاجر و همچنین تمایل بیشتر سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در پایتخت عواملی هستند که در همه موارد باعث پیشتازی این شهر در افزایش قیمت‌ها می‌شود.

وی در پاسخ به اینکه آیا جهش قیمتی زمین به معنای شکست دولت در کنترل قیمت زمین همزمان با اجرای طرح مسکن مهر و به صفر رساندن قیمت زمین برای کنترل بازار آن است، به «دنیای اقتصاد» گفت: دولت تنها قیمت زمین‌های عمومی خود را که در واقع قیمتی هم نداشت به صفر رساند و نه زمین‌های داخل شهر را.
قهاری افزود: شاید اگر دولت مسکن مهر را در بافت‌های فرسوده اجرا می‌کرد حتی قیمت این زمین‌ها بیش از مقدار اعلام شده نیز افزایش می‌یافت.

خطری انبوه‌سازان را تهدید نمی‌کند؟

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه انبوه‌سازان در صورتی که فعالیت‌های ساخت‌وساز به زیان آنها تمام شود اساسا وارد ساخت‌وساز نخواهند شد، تصریح کرد: افزایش قیمت زمین اگرچه در هزینه‌های نهایی ساخت اثرگذار است، اما به هیچ وجه فعالیت انبوه‌سازان را با خطر مواجه نمی‌کند؛ چرا که این افزایش هزینه‌ها در نهایت در قیمت‌های فروش لحاظ خواهد شد. وی افزود: در صورتی می‌توان این افزایش قیمت را به زیان انبوه‌ساز دانست که بازار تقاضایی برای واحدهای ساخته شده وجود نداشته باشد، اما در حال حاضر انبوه سازان دغدغه‌ای برای فروش واحدهای خود ندارند.

مقایسه اشتباه مسکن مهر با سایر ساخت و سازها

محمد مهدی مافی، از انبوه سازان فعال در شهر تهران با بیان اینکه اساسا مقایسه ساخت‌و‌سازهای معمولی با مسکن مهر و استخراج آمار یکسان در مورد عملکرد این دو نوع ساخت‌و‌ساز اشتباه است،  گفت: مسکن مهر با وجود اینکه در گذشته از نظر شاخصه‌های کیفی عملکرد ضعیفی داشت، اما به لحاظ کمی حجم گسترده‌ای از ساخت و سازها را به خود اختصاص داد. وی افزود: به این ترتیب به نظر می‌رسد که بانک مرکزی ساخت و ساز‌های مسکن مهر را به تمام فعالیت‌های مسکن‌سازی انبوه‌سازان بسط داده و این نوع ساخت و سازها را ملاک ارزیابی عملکرد بخش خصوصی دانسته است.

مافی با بیان اینکه در مورد اصل این آمارها جای شک و شبهه وجود دارد، گفت: در مورد افزایش قیمت زمین در شهر تهران رقم افزایشی ۲۱ درصد را قبول دارم اما در مورد اینکه زمین در سراسر کشور ۵۸ درصد جهش قیمتی داشته است جای تامل است. وی در خصوص تاثیر افزایش قیمت زمین بر فعالیت انبوه سازان و بازدهی ساخت و ساز از سوی آنها به «دنیای‌اقتصاد» گفت: از آنجا که اغلب انبوه‌سازان خود مالک زمین یا سایر مستغلات هستند این‌گونه افزایش قیمتی فعالیت آنها را با تغییر به خصوصی مواجه نمی‌کند.

مافی ادامه داد: اگر از زاویه دیگری به این موضوع نگاه کنیم می‌توان گفت که حتی این افزایش می‌تواند به نفع انبوه سازان مالک هم تمام شود.

جهش ۵۸ درصدی زمین عجیب است!

فردین یزدانی، کارشناس مسکن با بیان اینکه آمارهای ارائه شده در خصوص قیمت ساخت مسکن در سال گذشته تنها شامل مسکن مهر می‌شود به «دنیای‌اقتصاد» گفت: جهش ۵۸ درصدی قیمت زمین عجیب است. وی افزود: عمده دلیل افزایش قیمت زمین در طول سال گذشته را می‌توان در تاثیر افزایشی و ناگهانی پمپاژ نقدینگی به بازار املاک و مستغلات ظرف ۸ سال گذشته از سوی دولت دانست.

یزدانی با بیان اینکه نابسامانی اوضاع کسب و کار و تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در حوزه زمین دلایل دیگر افزایش قیمت زمین در سال گذشته است، گفت: از سوی دیگر تجربه نشان داده است که زمین به عنوان یک کالای ایمن و فاقد استهلاک برای سرمایه‌گذاری هیچ زمانی با کاهش قیمت مواجه نشده است، اگرچه ممکن است در برخی موارد برای مدت کوتاهی مشمول تثبیت قیمت شده باشد.

وی افزود: افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت زمین به معنای افزایش ۲۰ درصدی قیمت ساخت در نتیجه نوسان قیمت زمین است. این کارشناس مسکن درباره آمارهای ارائه شده در خصوص درصد افزایش قیمت زمین در تهران در مقایسه با سراسر کشور گفت: آمارهای ارائه‌شده خلاف قاعده افزایش قیمت زمین در مناطق شهری کشور است. وی ادامه داد: همیشه تغییرات قیمتی از شهر تهران آغاز می‌شود بنابراین رشد دو برابری قیمت زمین در سایر مناطق شهری در مقایسه با شهر تهران هم آماری عجیب به نظر می‌رسد!